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外国人在东京租房全指南 — 初始费用、担保人与UR公营住宅

东京租房初始费用约为4-5个月房租。没有担保人也能通过担保公司签约。零押金房源、UR公营住宅申请条件、应对“不接受外国人”政策的方法，以及从找房到入住最快2周的完整流程。

外国人在东京租房全指南 — 初始费用、担保人与UR公营住宅

外国人在东京找房的现实

东京城市天际线，高层建筑和住宅区延伸至天际

法务省2016年的调查发现，约40%的外国人在找房时因国籍原因被拒绝。另一方面，据日本租赁住宅管理协会（JPM）数据，超过90%的持牌房产中介接受外国租户。不过这一数字仅涵盖中介（经纪人），房东（物业所有者）的接受率更低。这种差距不一定源于敌意——很多房东担心的是语言障碍和不熟悉的手续。

政府一直在推动缩小这个差距。国土交通省（MLIT）发布了14种语言的多语言租赁合同模板和指南，东京都政府也维护着专属支援页面。2025年10月，修订后的住宅安全网法正式实施，为外国人等面临住房困难的群体建立了新的支援体系。

注：上述法务省调查来自2016年，此后已有制度层面的改善。

完整时间线

我认识的人中，很多外国工程师在抵达日本后的第一个月住在合租房或月租公寓，同期找房，第二个月搬入自己的公寓。以下是典型的找房流程：

1. 选择区域（1-3天） 根据通勤和预算缩小范围。中心城区（23区）还是西部郊区（多摩地区）？

2. 搜索房源（3-7天） 浏览租房网站，筛选房源，联系房产中介。

3. 实地看房（1-3天） 亲自去看。一天看3到4套为宜。

4. 申请并等待审核（3-7天） 提交文件。担保公司和房东审核你的申请。

5. 签约和搬入（1-3天） 接受法定的重要事项说明，签署租约，领取钥匙。搬入后还需要办理住址登记、开设银行账户、开通各类水电。入住当天之后的事项，参阅东京第一次独居搬家全记录。

总计：最少2周，留有余地的话4周。

租房旺季

东京的租房市场有明显的季节性。1月到3月是最繁忙的时期——日本的财政年度和学年都从4月开始，大学入学、新入职和公司调动同时引发大量搬家潮。好的公寓在这几个月里消失得很快。你周六看了一套房，到周一早上别人已经签了约。

4月到8月比较平静。新房源较少，但竞争者也少——你可以从容选择。9月和10月因年中公司调动会有一个小高峰。

如果你的时间有弹性，避开1月到3月的高峰期能给你更多喘息空间，也可能拥有更多议价空间。

选择区域

东京的建筑群和穿过城市的铁路线

东京主要分为两个区域：23特别区（23区）和多摩地区（多摩地域，26个市）。你住在哪里决定了你的房租、通勤和日常生活质量。

23特别区

交通便利，但房租较高。据SUUMO的租金数据，单身公寓（1R/1K/1DK）月租平均¥80,000-120,000，各区差异显著。多个区有成熟的外国人社区和多语言行政服务。

参阅东京23区是什么？了解各区概况

多摩地区

同样预算可以获得更低的房租和更大的空间。同一SUUMO数据显示，多摩地区大多数城市的单身公寓月租平均¥50,000-70,000。更多公园、更多绿化，受家庭欢迎。

参阅东京各市是什么？了解各线路详情

如何决定：

如果你的工作地点已确定，使用Yahoo!乘换或Google Maps查看门到门的通勤时间。“23区内”不等于交通方便。例如，吉祥寺（武藏野市，23区外）乘JR中央线快速约15分钟到新宿，而大泉学园（练马区，23区内）到新宿需换乘，需33-39分钟。

一个安全的预算法则：房租控制在税后收入的三分之一以内（参见UR的房租预算指南）。如果你税后月收入¥250,000，目标房租在¥80,000左右。在这个预算下，对照上述SUUMO租金数据，东部的荒川区、葛饰区、足立区，或多摩地区的中央线沿线都是现实的选择。如果你在日本还没有信用卡，外国人在日本办信用卡一文说明了审查流程。

初始费用（准备4-5个月房租）

桌上的文件和笔——租赁合同涉及多项费用

新来者最大的惊讶：你还没住进去就要付一大笔钱。以下是月租¥80,000的房源的费用明细：

项目日语金额说明
押金敷金（shikikin）¥0-160,000退租时部分返还，扣除修缮费用。东京都市圈¥100,000以下的房源超过60%为零押金
礼金礼金（reikin）¥0-80,000给房东的”谢礼”。不退还。零礼金房源在增加
中介费仲介手数料（chukai tesuryo）¥88,000法定上限：1个月房租+税
预付房租前家賃（mae yachin）¥80,000-160,000当月按天计算的房租+下月全额房租，提前支付
担保公司费保証会社費用（hosho gaisha hiyou）¥40,000-80,000月租的50-100%。每年续费
火灾保险火災保険（kasai hoken）¥15,000-20,000通常是2年期保单
换锁费鍵交換（kagi koukan）¥10,000-30,000更换前租户使用的锁

总计：月租¥80,000的公寓约需¥350,000到¥450,000。

选择零押金零礼金的房源可以将费用控制在¥250,000以下。一个注意点：零押金的房源有时会在退租时收取固定的清洁费。签约前问清退租费用。

需要准备的文件

以下涵盖大部分申请。具体要求因房源而异。

  • 在留卡（在留カード / zairyu card）— 你作为外国居民的主要身份证件。显示签证类型和到期日。需要复印件
  • 护照 — 与在留卡配合用于身份验证
  • 收入证明（収入証明 / shunyu shomei）— 3个月工资条，或课税证明书（課税証明書 / kazei shomeisho）。审核通常要求年收入至少为月租的36倍
  • 在职证明（在籍証明書 / zaiseki shomeisho）— 由雇主出具。学生提供在学证明
  • 日本国内紧急联系人（緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki）— 姓名、电话和关系。朋友或同事即可

有时会要求个人印章（印鑑 / inkan），但很多中介现在接受外国租户的签名。提前向中介确认。

如果你刚到日本还没有完成住址登记，只要持有在留卡仍可提交申请。一般流程是在签约前完成搬入登记（転入届 / tennyuu todoke）。有日本手机号很重要——房产中介和担保公司需要联系到你，没有手机号会造成摩擦。建议在开始找房前先搞定手机。详情参阅手机-银行死循环的解决方案。

解决担保人问题

手持房屋钥匙——解决担保人问题就打开了新家的大门

传统的日本租约要求连帯保証人（rentai hoshounin）——一个在你欠租时承担法律责任的个人担保人。对于在日本没有深厚人脉的外国人来说，这曾经是个大障碍。

现在不是了。担保公司（保証会社 / hosho gaisha）已成为行业标准。现在大多数租赁房产都要求使用担保公司，因此你可以不需要个人担保人就能签约。

运作方式：

  • 初始费用：月租的50-100%（月租¥80,000的公寓约¥40,000到¥80,000）
  • 年费：约¥10,000/年，或月租的10-30%
  • 审核你的签证状态、收入和就业情况

越来越多的担保公司专门服务外国租户，提供多语言支持。搜索”外国人 保証会社”（gaikokujin hosho gaisha——外国人担保公司）可以找到多个选择，JPM的外国居民支援页面也汇总了相关资源。

不过，你通常不需要自己找担保公司。房产中介会推荐一家与你选择的房源合作的担保公司。直接问：“能用有外国人入住实绩的担保公司吗？” （外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?）

在哪里找房

明亮的客厅，铺着木地板——看房时注意采光和空间

找公寓主要有两条路。

日语租房网站（房源最多）

这是日本人找房的方式：在租房门户网站上搜索，联系管理目标房源的中介，到中介办公室，然后去看房。这是标准流程，这些网站上的房源数量远超外国人专属服务。如果你能阅读日语——或使用浏览器翻译——这里能找到最多的选择。

英语服务

如果日语是障碍，以下平台只列出经确认接受外国人的房源：

在房产中介怎么说

到中介时，可以这样交流：

你：“我想在○○站附近找月租¥80,000以下的房子。” （○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu）

经纪人：“希望什么户型？1K还是1LDK？” （間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?）

你：“1K就好。如果能在车站步行10分钟以内就好了。” （1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu）

**提示：**提前发邮件或打电话确认他们接待外国客户。这能避免白跑一趟。

从看房到签约

亲自看房（内見 / naiken）是必不可少的。照片可能有误导性。

看房时要检查的：

  • 采光和噪音（打开窗户）
  • 浴室的水压和排水气味
  • 收纳空间（通常比预期的小）
  • 到最近超市和便利店的距离

看中了？**当场申请。**在1月到3月的旺季，你看完房的当天晚上就可能有人提交申请。“我回去考虑一下”，第二天早上房源就下架了——这在旺季是常见的模式。

看房之前确定你的底线：最高房租、到车站的最大步行距离、必须有的设施。有明确的标准让你能立刻做出是或否的判断，而不用犹豫。

申请后，担保公司和房东会审核你的申请。有有效签证且收入达到月租36倍以上的，审核结果通常3到7天出来。

审核通过后，你会收到重要事項説明（juuyou jikou setsumei）——由持有执照的房产经纪人进行的法定房产条款说明。默认以日语进行，但国土交通省准备了多语言文件模板。提前向中介询问能否提供你使用的语言的材料。

因为是外国人被拒了怎么办

这种情况确实存在。以下是你应该了解的。

据不动产流通推进中心的法律分析，仅以国籍为由拒绝租户可能构成日本法律下的不法行为（不法行為 / fuhou koui），法院已在此类案件中判决损害赔偿（損害賠償 / songai baishou）。但现行法律无法强制房东签租约。

实际做法：

与其为某一套房产争取，不如转向事先筛选外国人友好房东的服务。GaijinPot Apartments和Real Estate Japan上的每个房源都已获得房东对外国租户的同意。

如果需要帮助，有免费的公共咨询服务：

UR住宅——无担保人、无礼金

公寓楼外观——UR公营住宅的初始费用大幅降低

UR都市机构运营的公营租赁住宅，消除了外国人在私人租赁中面临的多项障碍：

  • 无需担保人
  • 无礼金（礼金）
  • 无中介费（仲介手数料）
  • 无续约费（更新料）

月租¥80,000的房源，UR的初始费用约为**¥200,000**（押金+按天计算的房租+公共区域费用）——不到私人租赁的一半。

申请条件：

  • 持有有效在留卡的中长期居留者（工作签证、留学签证等）
  • 月收入至少为房租的4倍（月租¥80,000的房源需要月收入¥320,000）
  • 替代方案：存款为月租的100倍（同样的房源需要¥8,000,000），或一次性预付房租

UR的房源数量较少，地点也比私人租赁更有限，但当担保人要求或初始费用成为障碍时，这是一个很好的选择。

遇到问题时

情况怎么办
申请被拒向中介询问原因。签证有效期短是常见原因——续签后重新申请。换一家担保公司可能会通过
因为是外国人反复被拒转向外国人专属服务（GaijinPot、Real Estate Japan）。考虑UR住宅
初始费用负担不起筛选零押金零礼金的房源。部分中介提供分期方案
看不懂租赁合同致电FRESC（0570-011000）或东京多语言导航（0120-142-142）。向中介索取多语言合同模板
找不到满意的房子重新审视优先级。把距车站步行距离从10分钟放宽到15分钟、放宽楼龄要求、或增加相邻车站可以打开更多选择

租房之外的其他选择

如果标准的租房流程让你觉得太繁琐，还有其他途径。

合租房

无需担保人，初始费用只需几万日元。房租通常包含水电和网络。Oak House和Cross House是主要运营商。很多新来者把合租房作为安顿下来的第一站。这也是开始在东京交友的好方式。

月租公寓

带家具的按月出租房（マンスリーマンション / mansuri manshon）。比标准租约贵，但无需担保人，可以立即入住。实用的过渡方案：在月租公寓里住着，慢慢找合适的长期住所。

公司住房

如果你即将入职日本企业，向HR询问住房补贴（住宅手当 / juutaku teate）或公司提供的住房（社宅 / shataku）。这可以完全省去找房的过程。

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参考资料：

* 本文由英文原文借助机器翻译而成，部分表述可能不够自然。

tokyo.how 编辑团队

由居住在东京的团队撰写。所有指南均基于亲身经历，经官方信息源验证，并定期更新。 了解我们

发布于 2026年2月16日 · 更新于 2026年4月8日

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