L I V I N G

Cách thuê căn hộ ở Tokyo khi là người nước ngoài [Chi phí, Bảo lãnh, UR]

Chi phí ban đầu lên đến 4-5 tháng tiền thuê ở Tokyo. Ngay cả khi không có người bảo lãnh, công ty bảo lãnh sẽ giúp bạn ký hợp đồng. Hướng dẫn tìm nhà không cần đặt cọc, điều kiện nhà UR, cách xử lý chính sách 'không nhận người nước ngoài', và toàn bộ quy trình từ tìm kiếm đến dọn vào chỉ trong 2 tuần.

Thực Tế Khi Tìm Nhà Thuê với Tư Cách Người Nước Ngoài

Toàn cảnh thành phố Tokyo với các tòa nhà cao tầng và khu dân cư trải dài đến tận chân trời

Một khảo sát năm 2016 của Bộ Tư pháp Nhật Bản cho thấy khoảng 40% người nước ngoài tìm nhà bị từ chối vì quốc tịch của họ. Mặt khác, theo Hiệp hội Quản lý Bất động sản Nhật Bản (JPM), hơn 90% đại lý bất động sản có giấy phép chấp nhận người thuê nước ngoài. Tuy nhiên, con số này chỉ áp dụng cho các đại lý (môi giới) — tỷ lệ chấp nhận trong số các chủ nhà (chủ sở hữu bất động sản) thấp hơn. Khoảng cách này không nhất thiết là thù địch; nhiều chủ nhà lo ngại về rào cản ngôn ngữ và các thủ tục không quen thuộc.

Chính phủ đã nỗ lực thu hẹp khoảng cách này. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) đã công bố mẫu hợp đồng thuê và hướng dẫn đa ngôn ngữ bằng 14 ngôn ngữ, và Chính quyền Thủ đô Tokyo cũng duy trì trang hỗ trợ riêng. Vào tháng 10 năm 2025, Luật Mạng Lưới An Toàn Nhà Ở sửa đổi có hiệu lực, giới thiệu các hệ thống hỗ trợ mới cho người nước ngoài và những người khác gặp khó khăn trong việc tìm nhà ở.

Lưu ý: Khảo sát của Bộ Tư pháp trên là từ năm 2016, và các cải tiến thể chế đã được thực hiện kể từ đó.

Toàn Bộ Quy Trình

Trong số những người tôi quen, nhiều kỹ sư nước ngoài ở nhà chia sẻ hoặc căn hộ theo tháng trong tháng đầu sau khi đến Nhật, tìm kiếm nhà trong thời gian đó, và dọn vào căn hộ của mình vào tháng thứ hai. Đây là cách quy trình thường diễn ra:

1. Chọn khu vực (1-3 ngày) Thu hẹp theo thời gian đi lại và ngân sách. Tokyo trung tâm (23 quận) hay ngoại ô phía tây (khu vực Tama (多摩地域))?

2. Tìm kiếm danh sách nhà (3-7 ngày) Duyệt các trang niêm yết, lọc bất động sản, liên hệ các đại lý bất động sản.

3. Xem căn hộ (1-3 ngày) Đến xem trực tiếp. Cố gắng xem 3-4 căn mỗi ngày.

4. Nộp đơn và chờ xét duyệt (3-7 ngày) Nộp hồ sơ. Công ty bảo lãnh và chủ nhà xem xét đơn của bạn.

5. Ký hợp đồng và dọn vào (1-3 ngày) Nhận giải thích bắt buộc về các điều khoản quan trọng, ký hợp đồng thuê, lấy chìa khóa. Sau khi dọn vào, bạn cần đăng ký địa chỉ, mở tài khoản ngân hàng và thiết lập các tiện ích. Xem Lần Đầu Sống Một Mình ở Tokyo để biết những việc cần làm sau ngày dọn vào.

Tổng cộng: tối thiểu 2 tuần, 4 tuần nếu tính thêm thời gian dự phòng.

Mùa Cao Điểm Chuyển Nhà

Thị trường thuê nhà Tokyo có nhịp theo mùa rõ rệt. Tháng 1 đến tháng 3 là giai đoạn bận rộn nhất — năm tài chính và học thuật của Nhật Bản bắt đầu vào tháng 4, vì vậy việc tuyển sinh đại học, nhân viên mới và điều chuyển công tác đều kéo theo một làn sóng chuyển nhà cùng một lúc. Những căn hộ tốt biến mất nhanh chóng trong những tháng này. Bạn xem nhà vào thứ Bảy, và đến sáng thứ Hai người khác đã ký hợp đồng rồi.

Tháng 4 đến tháng 8 yên tĩnh hơn. Ít danh sách mới hơn, nhưng cũng ít đối thủ cạnh tranh hơn — bạn có thể thảnh thơi hơn. Tháng 9 và tháng 10 có một đợt tăng nhỏ do điều chuyển công tác giữa năm.

Nếu bạn có thể linh hoạt về thời điểm, tránh đợt tấp nập tháng 1-3 sẽ cho bạn nhiều không gian hơn và tiềm năng có sức mặc cả hơn về tiền thuê và phí.

Chọn Khu Vực

Các tòa nhà Tokyo và các tuyến đường sắt cắt qua cảnh quan đô thị

Tokyo được chia thành hai vùng chính: 23 Quận Đặc Biệt (23区) và Khu Vực Tama (多摩地域, 26 thành phố). Nơi bạn sống quyết định tiền thuê, thời gian đi lại và chất lượng cuộc sống hàng ngày.

23 Quận Đặc Biệt

Giao thông công cộng tuyệt vời, nhưng tiền thuê cao hơn. Theo dữ liệu tiền thuê của SUUMO, studio (1R/1K/1DK) trung bình ¥80,000-120,000/tháng, với sự chênh lệch đáng kể theo quận. Một số quận có cộng đồng người nước ngoài và dịch vụ thành phố đa ngôn ngữ đã được thiết lập.

Xem 23 Quận Đặc Biệt của Tokyo là gì? để biết phân tích theo từng khu vực

Khu Vực Tama

Tiền thuê thấp hơn và rộng hơn với cùng một ngân sách. Dữ liệu SUUMO tương tự cho thấy studio trung bình ¥50,000-70,000/tháng ở hầu hết các thành phố. Nhiều công viên hơn, nhiều cây xanh hơn, phổ biến với các gia đình.

Xem Các Thành Phố của Tokyo là gì? để biết phân tích theo từng tuyến đường

Cách quyết định:

Nếu nơi làm việc đã xác định, hãy dùng Yahoo! Transit hoặc Google Maps để kiểm tra thời gian đi lại từ cửa đến cửa. “Trong 23 quận” không tự động có nghĩa là thuận tiện. Ví dụ, Kichijoji (吉祥寺, thành phố Musashino, ngoài 23 quận) cách Shinjuku khoảng 15 phút bằng JR Chuo Line Rapid, trong khi Oizumi-Gakuen (大泉学園, quận Nerima, trong 23 quận) mất 33-39 phút để đến Shinjuku với một lần đổi tàu.

Quy tắc ngân sách an toàn: giữ tiền thuê dưới một phần ba thu nhập sau thuế của bạn (xem thêm hướng dẫn ngân sách tiền thuê của UR). Nếu bạn kiếm được ¥250,000/tháng sau thuế, hãy nhắm đến khoảng ¥80,000 tiền thuê. Với ngân sách đó, kiểm tra dữ liệu tiền thuê SUUMO ở trên, các quận phía đông như Arakawa, Katsushika và Adachi, hoặc hành lang Chuo Line ở Tama, trở thành các lựa chọn thực tế. Nếu bạn chưa có thẻ tín dụng ở Nhật, Thẻ Tín Dụng cho Người Nước Ngoài ở Nhật giải thích quy trình xét duyệt.

Chi Phí Ban Đầu (Dự Trù 4-5 Tháng Tiền Thuê)

Tài liệu và bút trên bàn — hợp đồng thuê bao gồm nhiều khoản chi phí

Điều bất ngờ lớn nhất với người mới: bạn phải trả rất nhiều trước khi ngủ một đêm trong căn hộ. Đây là bảng chi phí cho bất động sản ¥80,000/tháng:

Khoản mục	Thuật ngữ tiếng Nhật	Số tiền	Nội dung
Tiền đặt cọc	敷金 (shikikin)	¥0-160,000	Được hoàn trả một phần khi dọn ra, trừ chi phí sửa chữa. Hơn 60% các căn dưới ¥100,000/tháng ở khu vực đô thị Tokyo hiện không cần đặt cọc
Tiền lễ	礼金 (reikin)	¥0-80,000	”Quà” cho chủ nhà. Không được hoàn lại. Các danh sách zero-reikin ngày càng tăng
Phí đại lý	仲介手数料 (chukai tesuryo)	¥88,000	Giới hạn pháp lý: 1 tháng tiền thuê + thuế
Tiền thuê trước	前家賃 (mae yachin)	¥80,000-160,000	Tháng đầu tính theo tỷ lệ + tháng tiếp theo, thanh toán trước
Phí công ty bảo lãnh	保証会社費用 (hosho gaisha hiyou)	¥40,000-80,000	50-100% tiền thuê hàng tháng. Áp dụng phí gia hạn hàng năm
Bảo hiểm hỏa hoạn	火災保険 (kasai hoken)	¥15,000-20,000	Thường là hợp đồng 2 năm
Thay khóa	鍵交換 (kagi koukan)	¥10,000-30,000	Thay khóa từ người thuê trước

Tổng cộng: khoảng ¥350,000-450,000 cho căn hộ ¥80,000/tháng.

Chọn bất động sản không cần đặt cọc và không cần tiền lễ có thể giảm xuống dưới ¥250,000. Lưu ý: các căn không cần đặt cọc đôi khi tính phí dọn dẹp cố định khi dọn ra thay thế. Hỏi về chi phí khi dọn ra trước khi ký.

Giấy Tờ Cần Thiết

Những giấy tờ này bao gồm hầu hết các đơn đăng ký. Yêu cầu cụ thể có thể thay đổi tùy theo bất động sản.

Thẻ cư trú (在留カード / zairyu card) — Giấy tờ tùy thân chính của bạn với tư cách người cư trú nước ngoài. Hiển thị tình trạng visa và ngày hết hạn. Cần bản sao
Hộ chiếu — Sử dụng cùng với thẻ cư trú để xác minh danh tính
Bằng chứng thu nhập (収入証明 / shunyu shomei) — 3 tháng phiếu lương, hoặc giấy chứng nhận thuế (課税証明書 / kazei shomeisho). Xét duyệt thường kiểm tra thu nhập hàng năm ít nhất 36 lần tiền thuê hàng tháng
Giấy chứng nhận việc làm (在籍証明書 / zaiseki shomeisho) — Do chủ lao động của bạn cấp. Sinh viên thay bằng giấy chứng nhận đăng ký học
Người liên lạc khẩn cấp ở Nhật (緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki) — Tên, số điện thoại và mối quan hệ. Bạn bè hoặc đồng nghiệp là được

Dấu cá nhân (印鑑 / inkan) đôi khi được yêu cầu, nhưng nhiều đại lý hiện chấp nhận chữ ký từ người thuê nước ngoài. Kiểm tra với đại lý trước.

Nếu bạn vừa đến và chưa đăng ký địa chỉ, bạn vẫn có thể nộp đơn miễn là có thẻ cư trú. Quy trình thông thường là hoàn tất đăng ký dọn vào (転入届 / tennyuu todoke) trước khi ký hợp đồng. Có số điện thoại Nhật quan trọng — các đại lý bất động sản và công ty bảo lãnh cần liên lạc với bạn, và không có số sẽ gây ra vấn đề. Tốt nhất nên sắp xếp điện thoại trước khi bắt đầu tìm nhà. Xem Vòng Luẩn Quẩn Điện Thoại & Tài Khoản Ngân Hàng để biết chi tiết.

Giải Quyết Vấn Đề Bảo Lãnh

Một tay cầm chìa khóa nhà — giải quyết vấn đề bảo lãnh mở ra ngôi nhà mới của bạn

Hợp đồng thuê truyền thống ở Nhật yêu cầu 連帯保証人 (rentai hoshounin) — người bảo lãnh cá nhân chịu trách nhiệm pháp lý nếu bạn không trả tiền thuê. Đối với người nước ngoài không có mối quan hệ sâu ở Nhật, đây là trở ngại lớn.

Nhưng không còn như vậy nữa. Công ty bảo lãnh (保証会社 / hosho gaisha) đã trở thành tiêu chuẩn. Hầu hết các bất động sản cho thuê hiện yêu cầu sử dụng công ty bảo lãnh, vì vậy bạn có thể ký hợp đồng thuê mà không cần người bảo lãnh cá nhân.

Cách hoạt động:

Phí ban đầu: 50-100% tiền thuê một tháng (¥40,000-80,000 cho căn ¥80,000)
Gia hạn hàng năm: khoảng ¥10,000/năm, hoặc 10-30% tiền thuê hàng tháng
Họ xét duyệt tình trạng visa, thu nhập và việc làm của bạn

Ngày càng có nhiều công ty bảo lãnh phục vụ đặc biệt cho người thuê nước ngoài với hỗ trợ đa ngôn ngữ. Tìm kiếm “外国人保証会社” (gaikokujin hosho gaisha — công ty bảo lãnh cho người nước ngoài) sẽ cho ra nhiều lựa chọn, và trang hỗ trợ người cư trú nước ngoài của JPM tổng hợp các nguồn tài nguyên liên quan.

Tuy nhiên, thông thường bạn không cần tự tìm công ty bảo lãnh. Đại lý bất động sản sẽ đề xuất một công ty phù hợp với bất động sản bạn đã chọn. Chỉ cần hỏi: “Có thể dùng công ty bảo lãnh có kinh nghiệm chấp nhận người thuê nước ngoài không?” (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

Nơi Tìm Kiếm

Phòng khách sáng sủa với sàn gỗ — kiểm tra ánh sáng và không gian khi xem căn hộ

Hai hướng chính để tìm căn hộ.

Các trang niêm yết tiếng Nhật (lựa chọn nhiều nhất)

Đây là cách người Nhật tìm nhà: tìm kiếm trên trang portal, liên hệ đại lý phụ trách một danh sách họ thích, đến văn phòng và đi xem nhà. Đây là quy trình tiêu chuẩn, và số lượng bất động sản trên các trang này vượt xa những gì có trên các dịch vụ dành riêng cho người nước ngoài. Nếu bạn có thể đọc tiếng Nhật — hoặc sử dụng dịch thuật trình duyệt — đây là nơi bạn sẽ tìm được nhiều lựa chọn nhất.

SUUMO — Trang portal bất động sản lớn với danh sách nhiều nhất
LIFULL HOME’S — Trang portal bất động sản lớn. Dùng FRIENDLY DOOR để tìm đại lý bất động sản cung cấp hỗ trợ đa ngôn ngữ

Dịch vụ tiếng Anh

Nếu tiếng Nhật là rào cản, các nền tảng này chỉ liệt kê các bất động sản đã được xác nhận chấp nhận người nước ngoài:

GaijinPot Apartments — Tất cả danh sách đã được xác nhận thân thiện với người nước ngoài. Hỗ trợ môi giới song ngữ
wagaya Japan — Tiếng Anh, Trung, Việt. Bao gồm các danh sách không cần bảo lãnh
Real Estate Japan — Tìm kiếm tiếng Anh cho thuê nhà Tokyo

Những câu nên nói tại văn phòng bất động sản

Khi bạn đến đại lý, đây là cuộc trao đổi hữu ích:

Bạn: “Tôi đang tìm nhà gần ga ○○, dưới ¥80,000/tháng.” (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

Đại lý: “Bạn muốn mặt bằng như thế nào? 1K hay 1LDK?” (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

Bạn: “1K là được. Trong vòng 10 phút đi bộ từ ga nếu có thể.” (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

Mẹo: Gọi điện hoặc email trước để xác nhận họ có nhận người thuê nước ngoài. Điều này tránh lãng phí một chuyến đi.

Từ Xem Nhà Đến Ký Hợp Đồng

Xem căn hộ trực tiếp (内見 / naiken) là điều cần thiết. Ảnh có thể gây hiểu nhầm.

Những gì cần kiểm tra khi xem nhà:

Ánh sáng và tiếng ồn (mở cửa sổ)
Áp lực nước và mùi thoát nước trong phòng tắm
Không gian lưu trữ (thường nhỏ hơn dự kiến)
Khoảng cách đến siêu thị và cửa hàng tiện lợi gần nhất

Tìm được nơi bạn thích? Đăng ký ngay tại chỗ. Trong mùa cao điểm tháng 1-3, người khác có thể nộp đơn vào buổi tối cùng ngày bạn xem nhà. “Để tôi suy nghĩ thêm” và danh sách đó đóng vào sáng hôm sau — đây là kịch bản phổ biến trong các tháng cao điểm.

Quyết định những điều không thể thỏa hiệp trước khi xem nhà: tiền thuê tối đa, thời gian đi bộ tối đa từ ga, các tiện ích bắt buộc có. Có tiêu chí rõ ràng giúp bạn nói có hoặc không ngay lập tức mà không do dự.

Sau khi đăng ký, công ty bảo lãnh và chủ nhà sẽ xét duyệt đơn của bạn. Với visa hợp lệ và thu nhập 36 lần tiền thuê hàng tháng, kết quả thường đến trong 3-7 ngày.

Sau khi được chấp thuận, bạn sẽ nhận được 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei) — giải thích bắt buộc theo pháp luật về các điều khoản của bất động sản từ đại lý bất động sản có giấy phép. Điều này mặc định được thực hiện bằng tiếng Nhật, nhưng MLIT đã chuẩn bị các mẫu tài liệu đa ngôn ngữ. Hỏi đại lý trước nếu họ có thể cung cấp tài liệu bằng ngôn ngữ của bạn.

Phải Làm Gì Nếu Bị Từ Chối Vì Là Người Nước Ngoài

Điều này xảy ra. Đây là những gì bạn cần biết.

Theo phân tích pháp lý của Trung tâm Xúc tiến Giao dịch Bất động sản, việc từ chối người thuê chỉ dựa trên quốc tịch có thể cấu thành hành vi vi phạm dân sự (不法行為 / fuhou koui) theo luật pháp Nhật Bản, và tòa án đã phán quyết bồi thường thiệt hại (損害賠償 / songai baishou) trong những trường hợp như vậy. Tuy nhiên, luật hiện hành không thể buộc chủ nhà ký hợp đồng thuê.

Cách tiếp cận thực tế:

Thay vì tranh chấp cho một bất động sản cụ thể, hãy chuyển sang các dịch vụ đã lọc sẵn chủ nhà chấp nhận người nước ngoài. Mọi danh sách trên GaijinPot Apartments và Real Estate Japan đều có sự chấp thuận của chủ sở hữu cho người thuê nước ngoài.

Có các dịch vụ tư vấn công cộng miễn phí nếu bạn cần giúp đỡ:

FRESC (Trung tâm Hỗ trợ Người Cư trú Nước ngoài) — Tòa tháp Yotsuya tầng 13, cạnh ga JR Yotsuya. Bốn bộ và tám cơ quan dưới một mái nhà. Điện thoại: 0570-011000
Tokyo Multilingual Consultation Navi (Tư vấn Đa ngôn ngữ Tokyo) — Cuộc gọi miễn phí bằng 14 ngôn ngữ. 0120-142-142 (các ngày trong tuần 10:00-16:00)

Nhà UR (Không Cần Bảo Lãnh, Không Cần Tiền Lễ)

Ngoại thất tòa nhà căn hộ — nhà công cộng UR cung cấp chi phí ban đầu thấp hơn đáng kể

Cơ quan Phục hưng Đô thị UR vận hành nhà ở cho thuê công cộng loại bỏ một số rào cản mà người nước ngoài gặp phải với cho thuê tư nhân:

Không cần người bảo lãnh
Không cần tiền lễ (礼金)
Không cần phí đại lý (仲介手数料)
Không cần phí gia hạn (更新料)

Đối với căn ¥80,000/tháng, chi phí ban đầu tại UR chỉ khoảng ¥200,000 (tiền đặt cọc + tiền thuê tính theo tỷ lệ + phí khu vực chung) — chưa bằng một nửa so với cho thuê tư nhân.

Ai có thể đăng ký:

Người cư trú trung và dài hạn với thẻ cư trú hợp lệ (visa làm việc, visa học sinh, v.v.)
Thu nhập hàng tháng ít nhất 4 lần tiền thuê (¥320,000/tháng cho căn ¥80,000)
Thay thế: tiết kiệm 100 lần tiền thuê hàng tháng (¥8,000,000 cho cùng căn đó), hoặc trả trước toàn bộ tiền thuê

Bất động sản UR ít về số lượng và hạn chế hơn về vị trí so với cho thuê tư nhân, nhưng là lựa chọn mạnh khi yêu cầu bảo lãnh hoặc chi phí ban đầu đang cản trở bạn.

Xử Lý Các Vấn Đề Thuê Nhà

Tình huống	Cách xử lý
Đơn bị từ chối	Hỏi đại lý lý do. Visa ngắn hạn là lý do phổ biến — đăng ký lại sau khi gia hạn. Công ty bảo lãnh khác có thể chấp thuận bạn
Bị từ chối nhiều lần vì là người nước ngoài	Chuyển sang dịch vụ chuyên dụng cho người nước ngoài (GaijinPot, Real Estate Japan). Xem xét nhà UR
Không đủ chi phí ban đầu	Lọc các bất động sản không cần đặt cọc, không cần tiền lễ. Một số đại lý cung cấp kế hoạch trả góp
Không đọc được hợp đồng thuê	Gọi FRESC (0570-011000) hoặc Tokyo Multilingual Navi (0120-142-142). Yêu cầu mẫu hợp đồng đa ngôn ngữ từ đại lý
Không tìm được gì ưng ý	Xem xét lại các ưu tiên của bạn. Mở rộng từ 10 phút đến 15 phút đi bộ từ ga, nới lỏng yêu cầu về tuổi tòa nhà, hoặc thêm ga kế tiếp có thể mở ra nhiều lựa chọn hơn

Các Lựa Chọn Thay Thế Cho Thuê Nhà

Nếu quy trình thuê nhà tiêu chuẩn có vẻ quá nặng nề, còn có những con đường khác.

Nhà chia sẻ

Không cần người bảo lãnh, và chi phí ban đầu chỉ vài chục nghìn yên. Tiền thuê thường bao gồm tiện ích và internet. Oak House và Cross House là các nhà vận hành lớn. Nhiều người mới đến dùng nhà chia sẻ làm cơ sở đầu tiên trong khi ổn định cuộc sống. Đây cũng là cách tuyệt vời để bắt đầu kết bạn ở Tokyo.

Căn hộ theo tháng

Các căn có đồ đạc sẵn (マンスリーマンション / mansuri manshon) cho thuê theo tháng. Đắt hơn hợp đồng thuê tiêu chuẩn, nhưng không cần bảo lãnh và có thể dọn vào ngay. Đây là bước đệm thực tế: sống ở đó trong khi bạn thong thả tìm căn hộ dài hạn phù hợp.

Nhà công ty

Nếu bạn gia nhập một chủ lao động Nhật, hãy hỏi bộ phận nhân sự về trợ cấp nhà ở (住宅手当 / juutaku teate) hoặc nhà ở do công ty cung cấp (社宅 / shataku). Điều này có thể loại bỏ hoàn toàn việc tìm kiếm căn hộ.