L I V I N G

Cara Menyewa Apartemen di Tokyo sebagai Orang Asing [Biaya, Penjamin, UR]

Biaya awal mencapai 4-5 bulan sewa di Tokyo. Bahkan tanpa penjamin pribadi, perusahaan penjamin bisa membantu Anda mendapatkan kontrak sewa. Cara menemukan unit tanpa deposit, persyaratan perumahan UR, apa yang harus dilakukan dengan kebijakan 'tidak menerima orang asing', dan seluruh proses dari pencarian hingga pindah dalam 2 minggu.

Realita Mencari Apartemen sebagai Orang Asing

Pemandangan kota Tokyo dengan gedung pencakar langit dan kawasan pemukiman yang membentang hingga cakrawala

Survei tahun 2016 dari Kementerian Kehakiman menemukan bahwa sekitar 40% orang asing yang mencari tempat tinggal ditolak karena kebangsaan mereka. Di sisi lain, menurut Asosiasi Manajemen Properti Jepang (JPM), lebih dari 90% agen properti berlisensi menerima penyewa asing. Namun, angka ini hanya mencakup agen (broker) — tingkat penerimaan di antara pemilik rumah (pemilik properti) lebih rendah. Kesenjangan ini tidak selalu berarti permusuhan; banyak pemilik rumah khawatir tentang hambatan komunikasi dan prosedur yang tidak familiar.

Pemerintah terus mendorong untuk menutup kesenjangan ini. MLIT (Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata) telah menerbitkan template kontrak sewa dan panduan multibahasa dalam 14 bahasa, dan Pemerintah Metropolitan Tokyo juga memiliki halaman dukungan tersendiri. Pada Oktober 2025, Undang-Undang Jaring Pengaman Perumahan yang telah diubah mulai berlaku, memperkenalkan sistem dukungan baru bagi orang asing dan pihak lain yang menghadapi kesulitan dalam mencari tempat tinggal.

Catatan: Survei Kementerian Kehakiman di atas berasal dari tahun 2016, dan perbaikan institusional telah dilakukan sejak saat itu.

Seluruh Proses

Di antara orang-orang yang saya kenal, banyak insinyur asing tinggal di share house atau apartemen bulanan selama bulan pertama setelah tiba di Jepang, mencari tempat tinggal selama itu, dan pindah ke apartemen sendiri di bulan kedua. Begini cara prosesnya biasanya berjalan:

1. Pilih area Anda (1-3 hari) Persempit berdasarkan waktu perjalanan dan anggaran. Tokyo pusat (23 kelurahan khusus) atau pinggiran barat (area Tama (多摩地域))?

2. Cari listing (3-7 hari) Telusuri situs listing, buat daftar pendek properti, hubungi agen properti.

3. Lihat apartemen (1-3 hari) Kunjungi secara langsung. Usahakan 3-4 kunjungan per hari.

4. Ajukan permohonan dan tunggu penyaringan (3-7 hari) Serahkan dokumen. Perusahaan penjamin dan pemilik rumah meninjau permohonan Anda.

5. Tanda tangani dan pindah (1-3 hari) Terima penjelasan wajib tentang hal-hal penting, tanda tangani kontrak sewa, ambil kunci. Setelah pindah, Anda perlu mendaftarkan alamat, membuka rekening bank, dan mengatur utilitas. Lihat Pindahan Solo Pertama Saya di Tokyo untuk hal-hal yang perlu dilakukan setelah hari pindahan.

Total: minimal 2 minggu, 4 minggu dengan penyangga.

Musim Puncak Pindahan

Pasar sewa Tokyo memiliki ritim musiman yang tajam. Januari hingga Maret adalah periode tersibuk — tahun fiskal dan akademik Jepang dimulai pada April, sehingga penerimaan universitas, karyawan baru, dan transfer perusahaan semuanya memicu gelombang pindahan pada waktu yang sama. Apartemen bagus menghilang dengan cepat selama bulan-bulan ini. Anda melihat tempat pada hari Sabtu, dan pada Senin pagi orang lain sudah menandatangani kontrak.

April hingga Agustus lebih tenang. Lebih sedikit listing baru, tetapi juga lebih sedikit pesaing — Anda bisa mengambil waktu. September dan Oktober melihat lonjakan kecil dari transfer perusahaan di pertengahan tahun.

Jika Anda memiliki fleksibilitas dalam waktu, menghindari keramaian Januari-Maret memberi Anda lebih banyak ruang gerak dan potensi kekuatan negosiasi lebih besar pada sewa dan biaya.

Memilih Area

Gedung-gedung Tokyo dan jalur kereta yang memotong lanskap perkotaan

Tokyo dibagi menjadi dua zona utama: 23 Kelurahan Khusus (23区) dan Area Tama (多摩地域, 26 kota). Di mana Anda tinggal menentukan sewa, waktu perjalanan, dan kualitas hidup sehari-hari.

23 Kelurahan Khusus

Akses transportasi publik yang sangat baik, tetapi sewa lebih tinggi. Menurut data sewa SUUMO, studio (1R/1K/1DK) rata-rata ¥80.000-120.000/bulan, dengan variasi signifikan per kelurahan. Beberapa kelurahan memiliki komunitas asing yang sudah mapan dan layanan kota multibahasa.

Lihat Apa itu 23 Kelurahan Khusus Tokyo? untuk rincian per area

Area Tama

Sewa lebih rendah dan lebih banyak ruang untuk anggaran yang sama. Data SUUMO yang sama menunjukkan studio rata-rata ¥50.000-70.000/bulan di sebagian besar kota. Lebih banyak taman, lebih banyak ruang hijau, populer untuk keluarga.

Lihat Apa itu Kota-Kota Tokyo? untuk rincian per jalur

Cara memutuskan:

Jika tempat kerja Anda sudah ditetapkan, gunakan Yahoo! Transit atau Google Maps untuk memeriksa waktu perjalanan dari pintu ke pintu. “Di dalam 23 kelurahan” tidak secara otomatis berarti nyaman. Misalnya, Kichijoji (吉祥寺, kota Musashino, di luar 23 kelurahan) berjarak sekitar 15 menit dari Shinjuku dengan JR Chuo Line Rapid, sementara Oizumi-Gakuen (大泉学園, kelurahan Nerima, di dalam 23 kelurahan) membutuhkan 33-39 menit untuk mencapai Shinjuku dengan satu kali transfer.

Aturan anggaran yang aman: jaga sewa di bawah sepertiga gaji bersih Anda (lihat juga panduan anggaran sewa UR). Jika Anda menghasilkan ¥250.000/bulan setelah pajak, targetkan sekitar ¥80.000 untuk sewa. Dengan anggaran itu, mengecek data sewa SUUMO di atas, kelurahan timur seperti Arakawa, Katsushika, dan Adachi, atau koridor Chuo Line di Tama, menjadi pilihan yang realistis. Jika Anda belum memiliki kartu kredit di Jepang, Kartu Kredit untuk Orang Asing di Jepang menjelaskan cara kerja proses penyaringan.

Biaya Awal (Siapkan Anggaran 4-5 Bulan Sewa)

Dokumen dan pena di atas meja — kontrak sewa melibatkan berbagai item biaya

Kejutan terbesar bagi pendatang baru: Anda membayar banyak sebelum tidur satu malam pun di apartemen. Berikut rinciannya untuk properti ¥80.000/bulan:

Item	Istilah Jepang	Jumlah	Apa itu
Deposit	敷金 (shikikin)	¥0-160.000	Dikembalikan sebagian saat keluar, dikurangi biaya perbaikan. Lebih dari 60% unit di bawah ¥100.000/bulan di area metro Tokyo sekarang memiliki deposit nol
Uang kunci	礼金 (reikin)	¥0-80.000	”Hadiah” untuk pemilik rumah. Tidak dapat dikembalikan. Listing dengan zero-reikin semakin banyak
Biaya agen	仲介手数料 (chukai tesuryo)	¥88.000	Batas hukum: 1 bulan sewa + pajak
Sewa di muka	前家賃 (mae yachin)	¥80.000-160.000	Bulan pertama prorata + bulan penuh berikutnya, dibayar di muka
Biaya perusahaan penjamin	保証会社費用 (hosho gaisha hiyou)	¥40.000-80.000	50-100% sewa bulanan. Pembaruan tahunan berlaku
Asuransi kebakaran	火災保険 (kasai hoken)	¥15.000-20.000	Biasanya polis 2 tahun
Penggantian kunci	鍵交換 (kagi koukan)	¥10.000-30.000	Mengganti kunci dari penyewa sebelumnya

Total: sekitar ¥350.000-450.000 untuk apartemen ¥80.000/bulan.

Memilih properti tanpa deposit dan tanpa uang kunci dapat membawa ini di bawah ¥250.000. Satu peringatan: unit tanpa deposit kadang-kadang mengenakan biaya pembersihan tetap saat keluar. Tanyakan tentang biaya keluar sebelum menandatangani.

Dokumen yang Diperlukan

Dokumen-dokumen ini mencakup sebagian besar permohonan. Persyaratan tepat bervariasi per properti.

Kartu izin tinggal (在留カード / zairyu card) — Kartu identitas utama Anda sebagai penduduk asing. Menunjukkan status visa dan tanggal kedaluwarsa. Salinan diperlukan
Paspor — Digunakan bersama kartu izin tinggal untuk verifikasi identitas
Bukti penghasilan (収入証明 / shunyu shomei) — 3 bulan slip gaji, atau sertifikat pajak (課税証明書 / kazei shomeisho). Penyaringan biasanya memeriksa bahwa penghasilan tahunan setidaknya 36 kali sewa bulanan
Sertifikat kerja (在籍証明書 / zaiseki shomeisho) — Diterbitkan oleh pemberi kerja Anda. Mahasiswa memberikan sertifikat pendaftaran kuliah
Kontak darurat di Jepang (緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki) — Nama, nomor telepon, dan hubungan. Teman atau rekan kerja sudah cukup

Stempel pribadi (印鑑 / inkan) kadang-kadang diminta, tetapi banyak agen sekarang menerima tanda tangan dari penyewa asing. Konfirmasi dengan agen terlebih dahulu.

Jika Anda baru saja tiba dan belum mendaftarkan alamat, Anda tetap bisa mengajukan permohonan selama memiliki kartu izin tinggal. Alur biasanya adalah menyelesaikan pendaftaran pindahan (転入届 / tennyuu todoke) sebelum menandatangani kontrak sewa. Memiliki nomor telepon Jepang penting — agen properti dan perusahaan penjamin perlu menghubungi Anda, dan tidak memilikinya menciptakan hambatan. Sebaiknya urus telepon sebelum mulai mencari apartemen. Lihat Lingkaran Setan Telepon dan Rekening Bank untuk detailnya.

Mengatasi Masalah Penjamin

Tangan memegang kunci rumah — mengatasi masalah penjamin membuka kunci rumah baru Anda

Kontrak sewa Jepang tradisional memerlukan 連帯保証人 (rentai hoshounin) — penjamin pribadi yang bertanggung jawab secara hukum jika Anda tidak membayar sewa. Bagi orang asing tanpa ikatan kuat di Jepang, ini adalah hambatan besar.

Tidak lagi. Perusahaan penjamin (保証会社 / hosho gaisha) telah menjadi standar. Sebagian besar properti sewa sekarang memerlukan penggunaan perusahaan penjamin, sehingga Anda dapat menandatangani kontrak sewa tanpa penjamin pribadi.

Cara kerjanya:

Biaya awal: 50-100% dari satu bulan sewa (¥40.000-80.000 untuk apartemen ¥80.000)
Pembaruan tahunan: sekitar ¥10.000/tahun, atau 10-30% sewa bulanan
Mereka menyaring status visa, penghasilan, dan pekerjaan Anda

Semakin banyak perusahaan penjamin yang melayani khusus penyewa asing dengan dukungan multibahasa. Mencari “外国人保証会社” (gaikokujin hosho gaisha — perusahaan penjamin untuk orang asing) menghasilkan beberapa pilihan, dan halaman dukungan penduduk asing JPM mengompilasi sumber daya terkait.

Meski demikian, Anda biasanya tidak perlu mencari perusahaan penjamin sendiri. Agen properti akan merekomendasikan satu yang bekerja sama dengan properti yang Anda pilih. Cukup tanyakan: “Bisakah menggunakan perusahaan penjamin yang berpengalaman menerima penyewa asing?” (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

Di Mana Mencari

Ruang tamu yang terang dengan lantai kayu — periksa cahaya matahari dan ruang selama kunjungan apartemen

Dua jalur utama untuk menemukan apartemen.

Situs listing Jepang (pilihan terbanyak)

Inilah cara orang Jepang mencari apartemen: cari di situs portal, hubungi agen yang mengelola listing yang mereka suka, kunjungi kantor, dan pergi melihat unit. Ini adalah proses standar, dan jumlah properti di situs ini jauh melampaui apa yang tersedia melalui layanan yang berfokus pada orang asing. Jika Anda bisa membaca bahasa Jepang — atau menggunakan terjemahan browser — di sinilah Anda akan menemukan pilihan terluas.

SUUMO — Portal properti utama dengan pilihan listing terbanyak
LIFULL HOME’S — Portal properti utama. Gunakan FRIENDLY DOOR untuk mencari agen properti yang menawarkan dukungan bahasa asing

Layanan berbahasa Inggris

Jika bahasa Jepang menjadi hambatan, platform-platform ini hanya mencantumkan properti yang disetujui untuk orang asing:

GaijinPot Apartments — Semua listing dikonfirmasi ramah untuk orang asing. Dukungan perantara bilingual
wagaya Japan — Inggris, Mandarin, Vietnam. Termasuk listing tanpa penjamin
Real Estate Japan — Pencarian bahasa Inggris untuk sewa di Tokyo

Apa yang dikatakan di kantor agen properti

Saat Anda mengunjungi agen, berikut percakapan yang berguna:

Anda: “Saya mencari tempat di dekat Stasiun ○○, di bawah ¥80.000/bulan.” (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

Agen: “Tipe denah apa yang Anda inginkan? 1K atau 1LDK?” (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

Anda: “1K sudah cukup. Dalam jarak 10 menit berjalan dari stasiun jika memungkinkan.” (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

Tips: Email atau telepon terlebih dahulu untuk mengkonfirmasi bahwa mereka melayani penyewa asing. Ini menghindari perjalanan yang sia-sia.

Dari Melihat hingga Menandatangani

Melihat apartemen secara langsung (内見 / naiken) sangat penting. Foto bisa menyesatkan.

Yang perlu diperiksa selama kunjungan:

Cahaya matahari dan kebisingan (buka jendela)
Tekanan air dan bau saluran di kamar mandi
Ruang penyimpanan (seringkali lebih kecil dari yang diharapkan)
Jarak ke supermarket dan minimarket terdekat

Menemukan tempat yang Anda suka? Ajukan permohonan saat itu juga. Selama musim puncak Januari-Maret, orang lain bisa mengajukan permohonan pada malam yang sama Anda melihat apartemen. “Saya akan memikirkannya” dan listing tersebut ditutup keesokan paginya — ini adalah pola umum selama bulan-bulan puncak.

Putuskan persyaratan yang tidak bisa ditawar sebelum kunjungan apa pun: sewa maksimum, jarak berjalan kaki maksimum dari stasiun, fitur yang harus ada. Memiliki kriteria yang jelas memungkinkan Anda mengatakan ya atau tidak segera tanpa ragu-ragu.

Setelah mengajukan permohonan, perusahaan penjamin dan pemilik rumah menyaring permohonan Anda. Dengan visa yang valid dan penghasilan 36 kali sewa bulanan, hasilnya biasanya datang dalam 3-7 hari.

Setelah disetujui, Anda akan menerima 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei) — penjelasan yang diwajibkan secara hukum tentang persyaratan properti oleh agen properti berlisensi. Ini dilakukan dalam bahasa Jepang secara default, tetapi MLIT telah menyiapkan template dokumen multibahasa. Tanyakan pada agen Anda terlebih dahulu apakah mereka bisa menyediakan materi dalam bahasa Anda.

Apa yang Dilakukan Jika Ditolak karena Orang Asing

Itu terjadi. Inilah yang perlu Anda ketahui.

Menurut analisis hukum Pusat Promosi Transaksi Real Estat, menolak penyewa hanya berdasarkan kebangsaan dapat merupakan perbuatan melawan hukum (不法行為 / fuhou koui) berdasarkan hukum Jepang, dan pengadilan telah memberikan ganti rugi (損害賠償 / songai baishou) dalam kasus-kasus tersebut. Namun, hukum saat ini tidak dapat memaksa pemilik rumah untuk menandatangani kontrak sewa.

Pendekatan praktis:

Daripada berjuang untuk properti tertentu, beralih ke layanan yang menyaring terlebih dahulu pemilik rumah yang ramah terhadap orang asing. Setiap listing di GaijinPot Apartments dan Real Estate Japan mendapat persetujuan pemilik untuk penyewa asing.

Layanan konsultasi publik gratis ada jika Anda membutuhkan bantuan:

FRESC (Pusat Dukungan Penduduk Asing) — Yotsuya Tower lantai 13, di sebelah Stasiun JR Yotsuya. Empat kementerian dan delapan lembaga dalam satu atap. Telepon: 0570-011000
Tokyo Multilingual Consultation Navi — Panggilan gratis dalam 14 bahasa. 0120-142-142 (hari kerja 10:00-16:00)

Perumahan UR (Tanpa Penjamin, Tanpa Uang Kunci)

Eksterior gedung apartemen — perumahan publik UR menawarkan biaya awal yang jauh lebih rendah

Badan Revitalisasi Perkotaan UR mengoperasikan perumahan sewa publik yang menghilangkan beberapa hambatan yang dihadapi orang asing dengan sewa swasta:

Tidak perlu penjamin
Tidak ada uang kunci (礼金)
Tidak ada biaya agen (仲介手数料)
Tidak ada biaya pembaruan (更新料)

Untuk unit ¥80.000/bulan, biaya awal di UR sekitar ¥200.000 (deposit + sewa prorata + biaya area umum) — kurang dari setengah dari yang akan Anda bayar untuk sewa swasta.

Siapa yang bisa mendaftar:

Penduduk jangka menengah hingga panjang dengan kartu izin tinggal yang valid (visa kerja, visa pelajar, dll.)
Penghasilan bulanan setidaknya 4 kali sewa (¥320.000/bulan untuk unit ¥80.000)
Alternatif: tabungan 100 kali sewa bulanan (¥8.000.000 untuk unit yang sama), atau pembayaran sewa sekaligus di muka

Properti UR lebih sedikit jumlahnya dan lebih terbatas lokasinya dibandingkan sewa swasta, tetapi merupakan pilihan yang kuat ketika persyaratan penjamin atau biaya awal menjadi penghalang.

Menangani Masalah Sewa

Situasi	Yang harus dilakukan
Permohonan ditolak	Tanyakan agen alasannya. Masa berlaku visa yang pendek adalah alasan umum — ajukan permohonan lagi setelah pembaruan. Perusahaan penjamin yang berbeda mungkin menyetujui Anda
Berulang kali ditolak karena orang asing	Beralih ke layanan khusus orang asing (GaijinPot, Real Estate Japan). Pertimbangkan perumahan UR
Tidak mampu membayar biaya awal	Filter untuk properti tanpa deposit, tanpa uang kunci. Beberapa agen menawarkan cicilan
Tidak bisa membaca kontrak sewa	Hubungi FRESC (0570-011000) atau Tokyo Multilingual Navi (0120-142-142). Minta template kontrak multibahasa dari agen
Tidak menemukan yang disukai	Tinjau ulang prioritas Anda. Memperluas dari 10 menit menjadi 15 menit berjalan dari stasiun, mengendurkan persyaratan usia gedung, atau menambahkan stasiun berikutnya dapat membuka opsi

Alternatif untuk Menyewa

Jika proses sewa standar terasa terlalu berat, ada jalur lain.

Tidak perlu penjamin, dan biaya awal hanya beberapa puluh ribu yen. Sewa sering sudah termasuk utilitas dan internet. Oak House dan Cross House adalah operator utama. Banyak pendatang baru menggunakan share house sebagai basis pertama saat menetap. Ini juga cara yang bagus untuk mulai berteman di Tokyo.

Apartemen bulanan

Unit berperabot (マンスリーマンション / mansuri manshon) yang disewa per bulan. Lebih mahal dari kontrak standar, tetapi tanpa penjamin dan bisa langsung pindah. Batu loncatan yang praktis: tinggal di sana sambil mengambil waktu untuk menemukan apartemen jangka panjang yang tepat.

Perumahan perusahaan

Jika Anda bergabung dengan pemberi kerja Jepang, tanyakan bagian SDM tentang tunjangan perumahan (住宅手当 / juutaku teate) atau perumahan yang disediakan perusahaan (社宅 / shataku). Ini bisa menghilangkan pencarian apartemen sepenuhnya.