Cara Menyewa Apartmen di Tokyo sebagai Warga Asing [Kos, Penjamin, UR]

---

Realiti Mencari Apartmen sebagai Warga Asing

Kaji selidik tahun 2016 daripada Kementerian Kehakiman mendapati bahawa kira-kira 40% warga asing yang mencari tempat tinggal ditolak kerana kebangsaan mereka. Sebaliknya, menurut Persatuan Pengurusan Hartanah Jepun (JPM), lebih daripada 90% ejen hartanah berlesen menerima penyewa asing. Walau bagaimanapun, angka ini hanya merangkumi ejen (broker) sahaja — kadar penerimaan dalam kalangan tuan rumah (pemilik hartanah) adalah lebih rendah. Jurang ini tidak semestinya bermaksud permusuhan; ramai tuan rumah bimbang tentang halangan komunikasi dan prosedur yang tidak biasa.

Kerajaan telah berusaha untuk menutup jurang ini. MLIT (Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Pengangkutan dan Pelancongan) telah menerbitkan templat kontrak sewa dan panduan berbilang bahasa dalam 14 bahasa, dan Kerajaan Metropolitan Tokyo juga mengekalkan halaman sokongan sendiri. Pada Oktober 2025, Akta Jaring Keselamatan Perumahan yang dipinda berkuat kuasa, memperkenalkan sistem sokongan baharu untuk warga asing dan pihak lain yang menghadapi kesukaran mencari tempat tinggal.

Nota: Kaji selidik Kementerian Kehakiman di atas adalah dari tahun 2016, dan penambahbaikan institusi telah dibuat sejak itu.

---

Keseluruhan Proses

Dalam kalangan orang yang saya kenali, ramai jurutera asing tinggal di rumah kongsi atau apartmen bulanan pada bulan pertama selepas tiba di Jepun, mencari tempat tinggal semasa itu, dan berpindah ke apartmen sendiri pada bulan kedua. Beginilah proses biasanya berlaku:

1. Pilih kawasan anda (1-3 hari) Sempitkan mengikut masa perjalanan dan bajet. Tokyo pusat (23 daerah khas) atau pinggir bandar barat (kawasan Tama (多摩地域))?

2. Cari penyenaraian (3-7 hari) Semak laman penyenaraian, senarai pendek hartanah, hubungi ejen hartanah.

3. Lihat apartmen (1-3 hari) Lawati secara peribadi. Sasarkan 3-4 lawatan sehari.

4. Mohon dan tunggu saringan (3-7 hari) Serahkan dokumen. Syarikat penjamin dan tuan rumah menyemak permohonan anda.

5. Tandatangan dan berpindah (1-3 hari) Terima penjelasan wajib tentang perkara penting, tandatangan kontrak sewa, ambil kunci. Selepas berpindah, anda perlu mendaftarkan alamat, membuka akaun bank, dan mengatur utiliti. Lihat Pindahan Solo Pertama Saya di Tokyo untuk perkara yang perlu dilakukan selepas hari pindah.

Jumlah: minimum 2 minggu, 4 minggu dengan penimbal.

Musim Puncak Pindahan

Pasaran sewa Tokyo mempunyai irama bermusim yang ketara. Januari hingga Mac adalah tempoh paling sibuk — tahun fiskal dan akademik Jepun bermula pada April, jadi kemasukan universiti, pekerja baharu, dan pindahan korporat semuanya mencetuskan gelombang pindahan pada masa yang sama. Apartmen yang baik hilang dengan cepat dalam bulan-bulan ini. Anda melihat tempat pada hari Sabtu, dan pada pagi Isnin orang lain sudah menandatangani kontrak.

April hingga Ogos lebih tenang. Lebih sedikit penyenaraian baharu, tetapi juga lebih sedikit pesaing — anda boleh mengambil masa. September dan Oktober melihat lonjakan kecil akibat pindahan korporat pertengahan tahun.

Jika anda mempunyai fleksibiliti dalam masa, mengelakkan kekecohan Januari-Mac memberikan anda lebih banyak ruang bernafas dan berpotensi lebih banyak kuasa rundingan mengenai sewa dan yuran.

---

Memilih Kawasan

Tokyo dibahagikan kepada dua zon utama: 23 Daerah Khas (23区) dan Kawasan Tama (多摩地域, 26 bandar). Di mana anda tinggal menentukan sewa, masa perjalanan, dan kualiti kehidupan harian.

23 Daerah Khas

Akses pengangkutan awam yang sangat baik, tetapi sewa lebih tinggi. Menurut data sewa SUUMO, studio (1R/1K/1DK) purata ¥80,000-120,000/bulan, dengan variasi ketara mengikut daerah. Beberapa daerah mempunyai komuniti asing yang sudah mapan dan perkhidmatan bandar berbilang bahasa.

Lihat Apakah 23 Daerah Khas Tokyo? untuk pecahan mengikut kawasan

Kawasan Tama

Sewa lebih rendah dan lebih banyak ruang untuk bajet yang sama. Data SUUMO yang sama menunjukkan studio purata ¥50,000-70,000/bulan di kebanyakan bandar. Lebih banyak taman, lebih banyak kawasan hijau, popular untuk keluarga.

Lihat Apakah Bandar-Bandar Tokyo? untuk pecahan mengikut laluan

Cara memutuskan:

Jika tempat kerja anda sudah ditetapkan, gunakan Yahoo! Transit atau Google Maps untuk memeriksa masa perjalanan dari pintu ke pintu. “Dalam 23 daerah” tidak secara automatik bermaksud mudah. Sebagai contoh, Kichijoji (吉祥寺, bandar Musashino, di luar 23 daerah) berjarak kira-kira 15 minit dari Shinjuku dengan JR Chuo Line Rapid, manakala Oizumi-Gakuen (大泉学園, daerah Nerima, dalam 23 daerah) mengambil masa 33-39 minit untuk sampai ke Shinjuku dengan satu pertukaran.

Peraturan bajet yang selamat: jaga sewa di bawah satu pertiga gaji bersih anda (lihat juga panduan bajet sewa UR). Jika anda memperoleh ¥250,000/bulan selepas cukai, sasarkan kira-kira ¥80,000 untuk sewa. Dengan bajet itu, menyemak data sewa SUUMO di atas, daerah timur seperti Arakawa, Katsushika, dan Adachi, atau koridor Chuo Line di Tama, menjadi pilihan yang realistik. Jika anda belum mempunyai kad kredit di Jepun, Kad Kredit untuk Warga Asing di Jepun menerangkan cara proses saringan berfungsi.

---

Kos Awal (Belanjawan 4-5 Bulan Sewa)

Kejutan terbesar bagi pendatang baharu: anda membayar banyak sebelum tidur satu malam pun di apartmen. Berikut adalah pecahan untuk hartanah ¥80,000/bulan:

Item	Istilah Jepun	Jumlah	Apa itu
Deposit	敷金 (shikikin)	¥0-160,000	Dikembalikan sebahagian semasa keluar, tolak kos pembaikan. Lebih daripada 60% unit di bawah ¥100,000/bulan di kawasan metro Tokyo kini mempunyai deposit sifar
Wang kunci	礼金 (reikin)	¥0-80,000	”Hadiah” kepada tuan rumah. Tidak boleh dikembalikan. Penyenaraian dengan zero-reikin semakin banyak
Yuran agensi	仲介手数料 (chukai tesuryo)	¥88,000	Had undang-undang: 1 bulan sewa + cukai
Sewa pendahuluan	前家賃 (mae yachin)	¥80,000-160,000	Bulan pertama prorata + bulan penuh seterusnya, dibayar lebih awal
Yuran syarikat penjamin	保証会社費用 (hosho gaisha hiyou)	¥40,000-80,000	50-100% sewa bulanan. Pembaharuan tahunan terpakai
Insurans kebakaran	火災保険 (kasai hoken)	¥15,000-20,000	Biasanya polisi 2 tahun
Penggantian kunci	鍵交換 (kagi koukan)	¥10,000-30,000	Menukar kunci dari penyewa sebelumnya

Jumlah: kira-kira ¥350,000-450,000 untuk apartmen ¥80,000/bulan.

Memilih hartanah tanpa deposit dan tanpa wang kunci boleh membawa ini di bawah ¥250,000. Satu peringatan: unit tanpa deposit kadangkala mengenakan bayaran pembersihan tetap semasa keluar sebagai gantinya. Tanya tentang kos keluar sebelum menandatangani.

---

Dokumen yang Diperlukan

Dokumen-dokumen ini merangkumi kebanyakan permohonan. Keperluan tepat berbeza mengikut hartanah.

• Kad izin tinggal (在留カード / zairyu card) — Kad pengenalan utama anda sebagai penduduk asing. Menunjukkan status visa dan tarikh luput. Salinan diperlukan
• Pasport — Digunakan bersama kad izin tinggal untuk pengesahan identiti
• Bukti pendapatan (収入証明 / shunyu shomei) — 3 bulan slip gaji, atau sijil cukai (課税証明書 / kazei shomeisho). Saringan biasanya memeriksa bahawa pendapatan tahunan sekurang-kurangnya 36 kali sewa bulanan
• Sijil pekerjaan (在籍証明書 / zaiseki shomeisho) — Dikeluarkan oleh majikan anda. Pelajar menyediakan sijil pendaftaran sebagai gantinya
• Kenalan kecemasan di Jepun (緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki) — Nama, nombor telefon, dan hubungan. Rakan atau rakan sekerja sudah memadai

Cop peribadi (印鑑 / inkan) kadangkala diminta, tetapi banyak ejen kini menerima tandatangan daripada penyewa asing. Semak dengan ejen terlebih dahulu.

Jika anda baru tiba dan belum mendaftarkan alamat, anda masih boleh menghantar permohonan selagi mempunyai kad izin tinggal. Aliran biasanya adalah untuk melengkapkan pendaftaran berpindah (転入届 / tennyuu todoke) sebelum menandatangani kontrak sewa. Mempunyai nombor telefon Jepun adalah penting — ejen hartanah dan syarikat penjamin perlu menghubungi anda, dan tidak mempunyainya menimbulkan masalah. Adalah idea yang baik untuk menguruskan telefon sebelum memulakan carian apartmen. Lihat Lingkaran Ganas Telefon dan Akaun Bank untuk butiran.

---

Menyelesaikan Masalah Penjamin

Kontrak sewa Jepun tradisional memerlukan 連帯保証人 (rentai hoshounin) — penjamin peribadi yang bertanggungjawab secara undang-undang jika anda tidak membayar sewa. Bagi warga asing tanpa ikatan mendalam di Jepun, ini adalah halangan besar.

Tidak lagi. Syarikat penjamin (保証会社 / hosho gaisha) telah menjadi standard. Kebanyakan hartanah sewa kini memerlukan penggunaan syarikat penjamin, jadi anda boleh menandatangani kontrak sewa tanpa penjamin peribadi.

Cara kerjanya:

• Yuran awal: 50-100% daripada satu bulan sewa (¥40,000-80,000 untuk apartmen ¥80,000)
• Pembaharuan tahunan: kira-kira ¥10,000/tahun, atau 10-30% sewa bulanan
• Mereka menyaring status visa, pendapatan, dan pekerjaan anda

Semakin banyak syarikat penjamin yang melayani khusus penyewa asing dengan sokongan berbilang bahasa. Mencari “外国人 保証会社” (gaikokujin hosho gaisha — syarikat penjamin untuk warga asing) menghasilkan beberapa pilihan, dan halaman sokongan penduduk asing JPM mengumpulkan sumber berkaitan.

Walaupun begitu, anda biasanya tidak perlu mencari syarikat penjamin sendiri. Ejen hartanah akan mengesyorkan satu yang bekerja dengan hartanah yang anda pilih. Cukup tanya: “Bolehkah menggunakan syarikat penjamin yang berpengalaman menerima penyewa asing?” (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

---

Di Mana Mencari

Dua laluan utama untuk mencari apartmen.

Laman penyenaraian Jepun (pilihan terbanyak)

Inilah cara orang Jepun mencari apartmen: cari di laman portal, hubungi ejen yang mengendalikan penyenaraian yang mereka suka, lawati pejabat, dan pergi melihat unit. Ini adalah proses standard, dan bilangan hartanah di laman-laman ini jauh melebihi apa yang tersedia melalui perkhidmatan yang berfokus kepada warga asing. Jika anda boleh membaca bahasa Jepun — atau menggunakan terjemahan penyemak imbas — di sinilah anda akan menemui pilihan terluas.

• SUUMO — Portal hartanah utama dengan pilihan penyenaraian terbanyak
• LIFULL HOME’S — Portal hartanah utama. Gunakan FRIENDLY DOOR untuk mencari ejen hartanah yang menawarkan sokongan bahasa asing

Perkhidmatan berbahasa Inggeris

Jika bahasa Jepun adalah halangan, platform-platform ini hanya menyenaraikan hartanah yang disahkan untuk warga asing:

• GaijinPot Apartments — Semua penyenaraian disahkan mesra warga asing. Sokongan broker dwibahasa
• wagaya Japan — Inggeris, Cina, Vietnam. Termasuk penyenaraian tanpa penjamin
• Real Estate Japan — Carian bahasa Inggeris untuk sewa di Tokyo

Apa yang perlu dikatakan di pejabat ejen hartanah

Apabila anda melawat ejen, berikut adalah perbualan yang berguna:

Anda: “Saya mencari tempat berhampiran Stesen ○○, di bawah ¥80,000/bulan.” (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

Ejen: “Pelan lantai apa yang anda mahukan? 1K atau 1LDK?” (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

Anda: “1K sudah memadai. Dalam jarak 10 minit berjalan dari stesen jika boleh.” (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

Tip: E-mel atau telefon terlebih dahulu untuk mengesahkan bahawa mereka menerima penyewa asing. Ini mengelakkan perjalanan yang sia-sia.

---

Dari Melihat hingga Menandatangani

Melawat apartmen secara peribadi (内見 / naiken) adalah penting. Foto boleh mengelirukan.

Apa yang perlu diperiksa semasa lawatan:

• Cahaya matahari dan bunyi bising (buka tingkap)
• Tekanan air dan bau saliran di bilik mandi
• Ruang penyimpanan (selalunya lebih kecil daripada yang dijangkakan)
• Jarak ke pasar raya dan kedai serbaneka terdekat

Menemui tempat yang anda suka? Mohon serta-merta. Semasa musim puncak Januari-Mac, orang lain boleh menghantar permohonan pada malam yang sama anda melihat apartmen. “Saya akan fikir dulu” dan penyenaraian itu ditutup pada pagi esok — ini adalah corak biasa semasa bulan puncak.

Tentukan syarat yang tidak boleh dikompromi sebelum sebarang lawatan: sewa maksimum, jarak berjalan kaki maksimum dari stesen, ciri-ciri yang mesti ada. Mempunyai kriteria yang jelas membolehkan anda berkata ya atau tidak serta-merta tanpa ragu-ragu.

Selepas memohon, syarikat penjamin dan tuan rumah menyaring permohonan anda. Dengan visa yang sah dan pendapatan 36 kali sewa bulanan, keputusan biasanya datang dalam 3-7 hari.

Setelah diluluskan, anda akan menerima 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei) — penjelasan yang diwajibkan secara undang-undang tentang syarat-syarat hartanah oleh ejen hartanah berlesen. Ini dijalankan dalam bahasa Jepun secara lalai, tetapi MLIT telah menyediakan templat dokumen berbilang bahasa. Tanya ejen anda terlebih dahulu sama ada mereka boleh menyediakan bahan dalam bahasa anda.

---

Apa yang Perlu Dilakukan Jika Ditolak kerana Warga Asing

Ia berlaku. Inilah yang perlu anda ketahui.

Menurut analisis undang-undang Pusat Promosi Urus Niaga Hartanah, menolak penyewa semata-mata berdasarkan kebangsaan boleh merupakan tort (不法行為 / fuhou koui) di bawah undang-undang Jepun, dan mahkamah telah memberikan ganti rugi (損害賠償 / songai baishou) dalam kes-kes sedemikian. Walau bagaimanapun, undang-undang semasa tidak boleh memaksa tuan rumah untuk menandatangani kontrak sewa.

Pendekatan praktikal:

Daripada berjuang untuk hartanah tertentu, beralih kepada perkhidmatan yang menyaring terlebih dahulu tuan rumah yang mesra warga asing. Setiap penyenaraian di GaijinPot Apartments dan Real Estate Japan mempunyai kelulusan pemilik untuk penyewa asing.

Perkhidmatan perundingan awam percuma wujud jika anda memerlukan bantuan:

• FRESC (Pusat Sokongan Penduduk Asing) — Yotsuya Tower tingkat 13, bersebelahan Stesen JR Yotsuya. Empat kementerian dan lapan agensi di bawah satu bumbung. Telefon: 0570-011000
• Tokyo Multilingual Consultation Navi — Panggilan percuma dalam 14 bahasa. 0120-142-142 (hari bekerja 10:00-16:00)

---

Perumahan UR (Tanpa Penjamin, Tanpa Wang Kunci)

Agensi Pemulihan Bandar UR mengendalikan perumahan sewa awam yang menghapuskan beberapa halangan yang dihadapi warga asing dengan sewa swasta:

• Tiada penjamin diperlukan
• Tiada wang kunci (礼金)
• Tiada yuran agensi (仲介手数料)
• Tiada yuran pembaharuan (更新料)

Untuk unit ¥80,000/bulan, kos awal di UR adalah kira-kira ¥200,000 (deposit + sewa prorata + yuran kawasan awam) — kurang daripada separuh daripada yang anda bayar untuk sewa swasta.

Siapa yang boleh memohon:

• Penduduk jangka sederhana hingga panjang dengan kad izin tinggal yang sah (visa kerja, visa pelajar, dll.)
• Pendapatan bulanan sekurang-kurangnya 4 kali sewa (¥320,000/bulan untuk unit ¥80,000)
• Alternatif: simpanan 100 kali sewa bulanan (¥8,000,000 untuk unit yang sama), atau pembayaran sewa sekaligus terlebih dahulu

Hartanah UR lebih sedikit bilangannya dan lebih terhad dari segi lokasi berbanding sewa swasta, tetapi merupakan pilihan yang kukuh apabila keperluan penjamin atau kos awal menjadi penghalang.

---

Menangani Masalah Sewa

Situasi	Apa yang perlu dilakukan
Permohonan ditolak	Tanya ejen sebabnya. Tempoh sah visa yang pendek adalah sebab biasa — mohon semula selepas pembaharuan. Syarikat penjamin yang berbeza mungkin meluluskan anda
Berulang kali ditolak kerana warga asing	Beralih kepada perkhidmatan khusus warga asing (GaijinPot, Real Estate Japan). Pertimbangkan perumahan UR
Tidak mampu membayar kos awal	Tapis untuk hartanah tanpa deposit, tanpa wang kunci. Sesetengah ejen menawarkan pelan ansuran
Tidak boleh membaca kontrak sewa	Hubungi FRESC (0570-011000) atau Tokyo Multilingual Navi (0120-142-142). Minta templat kontrak berbilang bahasa daripada ejen
Tidak menemui apa yang disukai	Semak semula keutamaan anda. Memperluaskan dari 10 minit menjadi 15 minit berjalan dari stesen, melonggarkan keperluan usia bangunan, atau menambah stesen seterusnya boleh membuka pilihan

---

Alternatif kepada Menyewa

Jika proses sewa standard terasa terlalu berat, terdapat laluan lain.

Rumah kongsi (Share houses)

Tiada penjamin diperlukan, dan kos awal hanya beberapa puluh ribu yen. Sewa selalunya termasuk utiliti dan internet. Oak House dan Cross House adalah pengendali utama. Ramai pendatang baharu menggunakan rumah kongsi sebagai pangkalan pertama sambil menetap. Ini juga cara yang bagus untuk mula berkawan di Tokyo.

Apartmen bulanan

Unit berperabot (マンスリーマンション / mansuri manshon) yang disewa mengikut bulan. Lebih mahal daripada kontrak standard, tetapi tanpa penjamin dan boleh terus berpindah. Batu loncatan yang praktikal: tinggal di sana sambil mengambil masa untuk mencari apartmen jangka panjang yang sesuai.

Perumahan syarikat

Jika anda menyertai majikan Jepun, tanya HR tentang elaun perumahan (住宅手当 / juutaku teate) atau perumahan yang disediakan syarikat (社宅 / shataku). Ini boleh menghapuskan carian apartmen sepenuhnya.

---

Artikel Berkaitan

• Apakah 23 Daerah Khas Tokyo? — Julat sewa, penjagaan kanak-kanak, perjalanan — bagaimana setiap daerah berbeza. Penting untuk memilih kawasan
• Apakah Bandar-Bandar Tokyo? — 26 bandar di barat 23 daerah. Sewa lebih rendah, lebih banyak ruang, akses alam semula jadi yang baik
• Pindahan Solo Pertama Saya di Tokyo — Kisah dari tangan pertama tentang carian apartmen, penandatanganan kontrak, dan hari pindah
• Lingkaran Ganas Telefon dan Akaun Bank — Menguruskan nombor telefon dan akaun bank selepas berpindah
• Cara Pembayaran Berfungsi di Jepun — Kaedah pembayaran apa yang perlu ada selepas berpindah

---

Rujukan:

• Kementerian Kehakiman “Kaji Selidik Penduduk Asing (2016)” https://www.moj.go.jp/content/001226182.pdf (diakses: 2026-02-16)
• Persatuan Pengurusan Hartanah Jepun “Sokongan untuk Kemasukan Lancar Penyewa Asing” https://www.jpm.jp/foreign/ (diakses: 2026-02-16)
• MLIT “Kemasukan Lancar Warga Asing ke Perumahan Sewa Swasta” https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html (diakses: 2026-04-08)
• SUUMO “Purata Sewa Tokyo” https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ (diakses: 2026-04-08)
• Agensi Pemulihan Bandar UR “Adakah Satu Pertiga Gaji Bersih Bajet Sewa yang Betul?” https://www.ur-net.go.jp/chintai/college/202402/000732.html (diakses: 2026-04-08)
• Kerajaan Metropolitan Tokyo HQ Dasar Perumahan “Kemasukan Lancar Warga Asing ke Perumahan Sewa Swasta” https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/gaikoku_nyuukyo (diakses: 2026-02-16)
• PR Online Kerajaan “Akta Jaring Keselamatan Perumahan yang Dipinda” https://www.gov-online.go.jp/article/202511/entry-9947.html (diakses: 2026-02-16)
• LIFULL HOME’S “Kaji Selidik Trend Deposit/Wang Kunci 2025” https://lifull.com/news/45530/ (diakses: 2026-02-16)
• Agensi Pemulihan Bandar UR “Keperluan Permohonan” https://www.ur-net.go.jp/chintai/rent/requirements/ (diakses: 2026-02-16)
• Pusat Promosi Urus Niaga Hartanah “Analisis Penolakan Berasaskan Kebangsaan” https://www.retpc.jp/archives/30909/ (diakses: 2026-02-16)
• Tokyo Multilingual Consultation Navi https://tabunka.tokyo-tsunagari.or.jp/soudan/navi.html (diakses: 2026-02-16)
• Agensi Perkhidmatan Imigresen “FRESC” https://www.moj.go.jp/isa/support/fresc/fresc01.html (diakses: 2026-02-16)