L I V I N G

Come affittare un appartamento a Tokyo da straniero [Costi, Garante, UR]

I costi iniziali a Tokyo raggiungono 4-5 mesi di affitto. Anche senza garante, una società garante ti permette di firmare il contratto. Come trovare unità senza deposito, requisiti UR, cosa fare con le politiche 'niente stranieri', e l'intero processo dalla ricerca al trasloco in appena 2 settimane.

La realtà della ricerca di un appartamento da straniero

Panorama urbano di Tokyo con grattacieli e zone residenziali che si estendono all'orizzonte

Un sondaggio del Ministero della Giustizia del 2016 ha rilevato che circa il 40% degli stranieri che cercavano alloggio è stato rifiutato a causa della nazionalità. D’altra parte, secondo la Japan Property Management Association (JPM), oltre il 90% degli agenti immobiliari autorizzati accetta inquilini stranieri. Tuttavia, questa cifra si riferisce agli agenti (intermediari) — i tassi di accettazione tra i proprietari di immobili sono più bassi. Il divario non è necessariamente ostilità: molti proprietari si preoccupano per le barriere comunicative e le procedure non familiari.

Il governo sta lavorando per colmare questo divario. Il MLIT (Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo) ha pubblicato modelli di contratto e linee guida multilingue in 14 lingue, e il Governo Metropolitano di Tokyo gestisce anche la propria pagina di supporto. Nell’ottobre 2025, la Legge modificata sulla Rete di Sicurezza Abitativa è entrata in vigore, introducendo nuovi sistemi di supporto per gli stranieri e altre persone che incontrano difficoltà nel trovare alloggio.

Nota: il sondaggio del Ministero della Giustizia citato risale al 2016, e da allora sono stati apportati miglioramenti istituzionali.

La cronologia completa

Tra le persone che conosco, molti ingegneri stranieri hanno soggiornato in una share house o in un appartamento mensile durante il primo mese dopo l’arrivo in Giappone, hanno cercato casa in quel periodo e si sono trasferiti nel proprio appartamento nel secondo mese. Ecco come si svolge tipicamente il processo:

1. Scegliere la zona (1-3 giorni) Restringere la scelta in base al tragitto casa-lavoro e al budget. Tokyo centrale (23 quartieri speciali) o i sobborghi occidentali (area Tama)?

2. Cercare gli annunci (3-7 giorni) Consultare i siti di annunci, creare una lista di immobili, contattare le agenzie immobiliari.

3. Visitare gli appartamenti (1-3 giorni) Visite di persona. Puntare a 3-4 visite al giorno.

4. Candidarsi e attendere la valutazione (3-7 giorni) Presentare i documenti. La società garante e il proprietario esaminano la candidatura.

5. Firmare e traslocare (1-3 giorni) Ricevere la spiegazione obbligatoria delle condizioni importanti, firmare il contratto, ottenere le chiavi. Dopo il trasloco, sarà necessario registrare l’indirizzo, aprire un conto bancario e attivare le utenze. Consulta Il mio primo trasloco da solo a Tokyo per tutto ciò che segue il giorno del trasloco.

Totale: minimo 2 settimane, 4 settimane con margine.

Alta stagione dei traslochi

Il mercato degli affitti di Tokyo ha un ritmo stagionale marcato. Da gennaio a marzo è il periodo più intenso — l’anno fiscale e accademico giapponese inizia ad aprile, quindi ammissioni universitarie, nuove assunzioni e trasferimenti aziendali generano un’ondata di traslochi nello stesso momento. Gli appartamenti migliori spariscono rapidamente in questi mesi. Si visita un alloggio il sabato e il lunedì mattina qualcun altro ha già firmato il contratto.

Da aprile ad agosto è più tranquillo. Meno nuovi annunci, ma anche meno concorrenza — si può prendere tempo. Settembre e ottobre vedono un picco minore dovuto ai trasferimenti aziendali di metà anno.

Se si ha flessibilità sulle tempistiche, evitare il periodo di punta gennaio-marzo offre più margine di manovra e potenzialmente un maggiore potere contrattuale su affitto e commissioni.

Scegliere la zona

Edifici e linee ferroviarie di Tokyo che attraversano il paesaggio urbano

Tokyo è divisa in due zone principali: i 23 Quartieri Speciali (23区) e l’Area Tama (多摩地域, 26 città). Il luogo in cui si vive determina l’affitto, il tragitto casa-lavoro e la qualità della vita quotidiana.

I 23 Quartieri Speciali

Eccellente accesso ai trasporti, ma affitti più alti. Secondo i dati sugli affitti di SUUMO, i monolocali (1R/1K/1DK) hanno una media di ¥80.000-120.000/mese, con variazioni significative per quartiere. Diversi quartieri hanno comunità straniere consolidate e servizi comunali multilingue.

Vedi Cosa sono i 23 Quartieri Speciali di Tokyo? per un’analisi per zona

L’Area Tama

Affitti più bassi e più spazio a parità di budget. Gli stessi dati SUUMO mostrano monolocali con media ¥50.000-70.000/mese nella maggior parte delle città. Più parchi, più verde, popolare tra le famiglie.

Vedi Cosa sono le città di Tokyo? per un’analisi linea per linea

Come decidere:

Se il luogo di lavoro è già definito, usare Yahoo! Transit o Google Maps per verificare i tempi di percorrenza porta a porta. “All’interno dei 23 quartieri” non significa automaticamente comodo. Per esempio, Kichijoji (città di Musashino, fuori dai 23 quartieri) è a circa 15 minuti da Shinjuku con la JR Chuo Line Rapid, mentre Oizumi-Gakuen (quartiere di Nerima, dentro i 23 quartieri) impiega 33-39 minuti per raggiungere Shinjuku con un cambio.

Una regola di budget sicura: mantenere l’affitto sotto un terzo del proprio stipendio netto (vedi anche la guida UR sulla pianificazione del budget per l’affitto). Se si guadagnano ¥250.000/mese al netto delle tasse, puntare a circa ¥80.000 di affitto. Con quel budget, verificando i dati SUUMO sopra, i quartieri orientali come Arakawa, Katsushika e Adachi, o il corridoio della Chuo Line in area Tama, diventano opzioni realistiche. Se non si ha ancora una carta di credito in Giappone, Carte di credito per stranieri in Giappone spiega come funziona il processo di valutazione.

Costi iniziali (Budget 4-5 mesi di affitto)

Documenti e penna su una scrivania — i contratti di locazione comportano molteplici voci di costo

La sorpresa più grande per i nuovi arrivati: si paga molto prima ancora di dormire nell’appartamento. Ecco il dettaglio per un immobile a ¥80.000/mese:

Voce	Termine giapponese	Importo	Cos’è
Deposito cauzionale	敷金 (shikikin)	¥0-160.000	Parzialmente rimborsato alla partenza, al netto dei costi di riparazione. Oltre il 60% delle unità sotto ¥100.000/mese nell’area metropolitana di Tokyo ora ha deposito zero
Key money	礼金 (reikin)	¥0-80.000	Un “regalo” al proprietario. Non rimborsabile. Gli annunci senza reikin sono in aumento
Commissione d’agenzia	仲介手数料 (chukai tesuryo)	¥88.000	Tetto legale: 1 mese di affitto + tasse
Affitto anticipato	前家賃 (mae yachin)	¥80.000-160.000	Primo mese pro rata + mese successivo intero, pagati in anticipo
Commissione società garante	保証会社費用 (hosho gaisha hiyou)	¥40.000-80.000	50-100% dell’affitto mensile. Si applica il rinnovo annuale
Assicurazione incendio	火災保険 (kasai hoken)	¥15.000-20.000	Tipicamente una polizza biennale
Sostituzione serratura	鍵交換 (kagi koukan)	¥10.000-30.000	Cambio della serratura dall’inquilino precedente

Totale: circa ¥350.000-450.000 per un appartamento a ¥80.000/mese.

Scegliere un immobile senza deposito e senza key money può portare il totale sotto ¥250.000. Un’avvertenza: gli immobili senza deposito a volte addebitano una tariffa fissa di pulizia alla partenza. Informarsi sui costi di uscita prima di firmare.

Documenti necessari

Questi coprono la maggior parte delle candidature. I requisiti esatti variano per immobile.

Carta di soggiorno (在留カード / zairyu card) — Il documento d’identità principale come residente straniero. Mostra lo status del visto e la data di scadenza. È richiesta una copia
Passaporto — Utilizzato insieme alla carta di soggiorno per la verifica dell’identità
Prova di reddito (収入証明 / shunyu shomei) — 3 mesi di buste paga o un certificato fiscale (課税証明書 / kazei shomeisho). La valutazione verifica tipicamente che il reddito annuale sia almeno 36 volte l’affitto mensile
Certificato di impiego (在籍証明書 / zaiseki shomeisho) — Rilasciato dal datore di lavoro. Gli studenti forniscono un certificato di iscrizione
Contatto di emergenza in Giappone (緊急連絡先 / kinkyuu renrakusaki) — Nome, numero di telefono e relazione. Un amico o un collega va bene

Un timbro personale (印鑑 / inkan) viene talvolta richiesto, ma molte agenzie oggi accettano la firma dagli inquilini stranieri. Verificare in anticipo con l’agenzia.

Se si è appena arrivati e non si è ancora registrato l’indirizzo, è possibile presentare la candidatura purché si abbia la carta di soggiorno. Il flusso tipico prevede di completare la registrazione dell’indirizzo (転入届 / tennyuu todoke) prima di firmare il contratto. Avere un numero di telefono giapponese è importante — agenti immobiliari e società garanti devono potervi contattare, e non averlo crea difficoltà. È una buona idea sistemare il telefono prima di iniziare a cercare casa. Vedi Il dilemma circolare telefono e conto bancario per i dettagli.

Risolvere il problema del garante

Una mano che tiene le chiavi di casa — risolvere la questione del garante apre le porte della nuova casa

I contratti di locazione giapponesi tradizionali richiedono un 連帯保証人 (rentai hoshounin) — un garante personale legalmente responsabile in caso di mancato pagamento dell’affitto. Per gli stranieri senza legami profondi in Giappone, questo era un ostacolo insormontabile.

Non più. Le società garanti (保証会社 / hosho gaisha) sono diventate lo standard. La maggior parte degli immobili in affitto ora richiede l’utilizzo di una società garante, quindi è possibile firmare un contratto senza un garante personale.

Come funziona:

Costo iniziale: 50-100% di un mese di affitto (¥40.000-80.000 per un appartamento da ¥80.000)
Rinnovo annuale: circa ¥10.000/anno, o 10-30% dell’affitto mensile
Valutano lo status del visto, il reddito e l’impiego

Un numero crescente di società garanti si rivolge specificamente agli inquilini stranieri con supporto multilingue. Cercando “外国人保証会社” (gaikokujin hosho gaisha — società garante per stranieri) si trovano diverse opzioni, e la pagina JPM di supporto per residenti stranieri raccoglie le risorse correlate.

Detto ciò, di solito non è necessario trovare una società garante da soli. L’agenzia immobiliare ne consiglierà una compatibile con l’immobile scelto. Basta chiedere: “È possibile utilizzare una società garante con esperienza nell’accettare inquilini stranieri?” (外国人の入居実績がある保証会社を使えますか？/ Gaikokujin no nyuukyo jisseki ga aru hosho gaisha wo tsukaemasu ka?)

Dove cercare

Un luminoso soggiorno con pavimento in legno — verificare la luce naturale e lo spazio durante le visite

Due vie principali per trovare appartamenti.

Siti di annunci giapponesi (selezione più ampia)

Questo è il modo in cui i giapponesi trovano casa: cercare su un sito portale, contattare l’agenzia che gestisce un annuncio interessante, visitare l’ufficio e andare a vedere l’unità. È la procedura standard, e il numero di proprietà su questi siti supera di gran lunga quello disponibile tramite servizi dedicati agli stranieri. Se si legge il giapponese — o si usa la traduzione del browser — è qui che si trova la selezione più ampia.

SUUMO — Il principale portale immobiliare con la più ampia selezione di annunci
LIFULL HOME’S — Un importante portale immobiliare. Usa FRIENDLY DOOR per cercare agenzie che offrono supporto in lingua straniera

Servizi in lingua inglese

Se il giapponese rappresenta una barriera, queste piattaforme elencano solo immobili approvati per stranieri:

GaijinPot Apartments — Tutti gli annunci confermati come adatti agli stranieri. Supporto di intermediazione bilingue
wagaya Japan — Inglese, cinese, vietnamita. Include annunci senza garante
Real Estate Japan — Ricerca in inglese per affitti a Tokyo

Cosa dire all’agenzia immobiliare

Quando si visita un’agenzia, ecco uno scambio utile:

Lei: “Cerco un alloggio vicino alla stazione di ○○, sotto ¥80.000/mese.” (○○駅の近くで、家賃8万円以下で探しています / ○○-eki no chikaku de, yachin hachi-man en ika de sagashite imasu)

Agente: “Che tipo di planimetria desidera? 1K o 1LDK?” (間取りのご希望は？/ Madori no go-kibou wa?)

Lei: “Un 1K va bene. Entro 10 minuti a piedi dalla stazione, se possibile.” (1Kで大丈夫です。駅から徒歩10分以内だと助かります / 1K de daijoubu desu. Eki kara toho jup-pun inai dato tasukarimasu)

Suggerimento: Inviare un’e-mail o telefonare in anticipo per confermare che gestiscono inquilini stranieri. Questo evita un viaggio inutile.

Dalla visita alla firma

Visitare un appartamento di persona (内見 / naiken) è essenziale. Le foto possono essere ingannevoli.

Cosa verificare durante una visita:

Luce naturale e rumore (aprire le finestre)
Pressione dell’acqua e odore degli scarichi in bagno
Spazio di stoccaggio (spesso più piccolo del previsto)
Distanza dal supermercato e dal convenience store più vicino

Trovato un alloggio di proprio gradimento? Candidarsi subito. Durante l’alta stagione di gennaio-marzo, qualcun altro può presentare una candidatura la sera stessa della visita. “Ci dormirò su” e l’annuncio è chiuso la mattina dopo — è uno schema comune nei mesi di punta.

Definire le proprie priorità irrinunciabili prima di qualsiasi visita: affitto massimo, distanza massima dalla stazione, caratteristiche indispensabili. Avere criteri chiari permette di dire sì o no immediatamente senza ripensamenti.

Dopo la candidatura, la società garante e il proprietario esaminano la domanda. Con un visto valido e un reddito pari a 36 volte l’affitto mensile, i risultati arrivano tipicamente in 3-7 giorni.

Una volta approvati, si riceve la 重要事項説明 (juuyou jikou setsumei) — una spiegazione legalmente obbligatoria delle condizioni dell’immobile da parte di un agente immobiliare abilitato. Viene condotta in giapponese per impostazione predefinita, ma il MLIT ha preparato modelli di documenti multilingue. Chiedere in anticipo all’agenzia se possono fornire materiali nella propria lingua.

Cosa fare in caso di rifiuto per la nazionalità

Succede. Ecco cosa è importante sapere.

Secondo l’analisi giuridica del Real Estate Transaction Promotion Center, rifiutare un inquilino esclusivamente in base alla nazionalità può costituire un illecito civile (不法行為 / fuhou koui) secondo il diritto giapponese, e i tribunali hanno accordato risarcimenti (損害賠償 / songai baishou) in tali casi. Tuttavia, la legge attuale non può obbligare un proprietario a firmare un contratto di locazione.

L’approccio pratico:

Piuttosto che lottare per un immobile specifico, passare a servizi che pre-selezionano proprietari disponibili verso gli stranieri. Ogni annuncio su GaijinPot Apartments e Real Estate Japan ha l’approvazione del proprietario per inquilini stranieri.

Esistono servizi di consulenza pubblica gratuiti in caso di necessità:

FRESC (Foreign Residents Support Center) — Yotsuya Tower 13° piano, accanto alla stazione JR Yotsuya (四ツ谷). Quattro ministeri e otto agenzie sotto lo stesso tetto. Telefono: 0570-011000
Tokyo Multilingual Consultation Navi — Chiamate gratuite in 14 lingue. 0120-142-142 (giorni feriali 10:00-16:00)

Alloggi UR (Senza garante, senza key money)

Esterno di un condominio — gli alloggi pubblici UR offrono costi iniziali significativamente inferiori

La UR Urban Renaissance Agency gestisce alloggi pubblici in affitto che eliminano diversi degli ostacoli che gli stranieri incontrano con gli affitti privati:

Nessun garante richiesto
Nessun key money (礼金)
Nessuna commissione d’agenzia (仲介手数料)
Nessuna commissione di rinnovo (更新料)

Per un’unità a ¥80.000/mese, i costi iniziali presso UR ammontano a circa ¥200.000 (deposito + affitto pro rata + spese condominiali) — meno della metà di quanto si pagherebbe per un affitto privato.

Chi può fare domanda:

Residenti a medio-lungo termine con carta di soggiorno valida (visto di lavoro, visto studentesco, ecc.)
Reddito mensile di almeno 4 volte l’affitto (¥320.000/mese per un’unità da ¥80.000)
In alternativa: risparmi pari a 100 volte l’affitto mensile (¥8.000.000 per la stessa unità), o pagamento anticipato dell’affitto in un’unica soluzione

Gli immobili UR sono meno numerosi e più limitati nella localizzazione rispetto agli affitti privati, ma rappresentano un’opzione solida quando il requisito del garante o i costi iniziali bloccano la ricerca.

Quando le cose non vanno come previsto

Situazione	Cosa fare
Candidatura rifiutata	Chiedere all’agenzia il motivo. La breve validità del visto è un motivo comune — ripresentare domanda dopo il rinnovo. Una diversa società garante potrebbe approvarla
Rifiutato ripetutamente per la nazionalità	Passare a servizi specializzati per stranieri (GaijinPot, Real Estate Japan). Considerare gli alloggi UR
Impossibilità di sostenere i costi iniziali	Filtrare per immobili senza deposito e senza key money. Alcune agenzie offrono piani rateali
Impossibilità di leggere il contratto	Chiamare FRESC (0570-011000) o Tokyo Multilingual Navi (0120-142-142). Richiedere all’agenzia i modelli contrattuali multilingue
Nulla di gradimento trovato	Rivedere le proprie priorità. Ampliare da 10 a 15 minuti a piedi dalla stazione, allentare il requisito sull’età dell’edificio o aggiungere la stazione successiva può aprire nuove opzioni

Alternative all’affitto tradizionale

Se il processo di affitto standard sembra troppo impegnativo, esistono altri percorsi.

Case condivise

Nessun garante necessario e costi iniziali di poche decine di migliaia di yen. L’affitto spesso include utenze e internet. Oak House e Cross House sono i principali operatori. Molti nuovi arrivati utilizzano una share house come prima base mentre si ambientano. Sono anche un ottimo modo per iniziare a fare amicizia a Tokyo.

Appartamenti mensili

Unità arredate (マンスリーマンション / mansuri manshon) in affitto al mese. Più costosi di un contratto standard, ma nessun garante richiesto e trasloco immediato. Un trampolino pratico: viverci mentre si prende tempo per trovare l’appartamento giusto a lungo termine.

Alloggio aziendale

Se si sta per entrare in un’azienda giapponese, chiedere alle risorse umane informazioni sulle indennità abitative (住宅手当 / juutaku teate) o sugli alloggi forniti dall’azienda (社宅 / shataku). Questo può eliminare completamente la ricerca dell’appartamento.