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東京で賃貸物件を探す完全ガイド（2026年版）

SUUMOでの検索から内見・審査・契約まで。初期費用の内訳、保証会社、外国人が通りやすい物件の探し方。

すぐわかるポイント

旅行者は通常の賃貸契約を結べません——在留カードと日本の書類が必要です。
短期滞在なら：ホテル、Airbnb、マンスリーマンション（Sakura House、OAK House、レオパレスなど）がおすすめ。
日本に移住予定なら、在留カード取得後すぐに物件探しを始められるよう、このガイドを事前に読んでおいてください。

まずはSUUMO（suumo.jp）で検索。英語対応ならGaijinPot Apartments。都心1Kで月7〜12万円。
初期費用は家賃の4〜6ヶ月分。 敷金＋礼金＋仲介手数料＋保証料＋前家賃。家賃10万なら40〜60万円を準備。
連帯保証人不要の物件も。保証会社（家賃の0.5〜1ヶ月分）で代替可能。不動産屋が手配。
東京の良い物件は即日で埋まる。内見→気に入ったら即申込が鉄則。

この記事でわかること

✅ できるようになること

SUUMOや英語サイトで効率的に物件を探す
初期費用の内訳を把握してサプライズなしで契約
申込・審査・契約を外国人としてスムーズに進める

⏱️ 所要期間: 検索開始から入居まで2〜4週間（即断即決の場合）

💰 初期費用: 家賃10万円の物件で約40〜60万円（家賃の4〜6ヶ月分）

⚠️ 注意点:

「外国人不可」物件はまだ存在する——減少傾向だが現実
礼金（1ヶ月分）は返ってこない「お礼」のお金
ネット回線の工事に2〜4週間——入居後すぐ使えない

物件の探し方

日本語サイト（物件数最大）

サイト	URL	特徴
SUUMO	suumo.jp	日本最大の物件データベース
HOMES	homes.co.jp	フィルター充実、詳細な間取り図
at home	athome.co.jp	郊外含め幅広いカバー

英語対応サイト

サイト	URL	特徴
GaijinPot Apartments	apartments.gaijinpot.com	外国人OK物件、保証人不要あり
Real Estate Japan	realestate.co.jp/en/	英語対応、エージェント直接連絡
Plaza Homes	plaza-homes.co.jp	高級物件、リロケーションサービス
Fontana	ffrenting.com	外国人専門、都心特化

コツ： SUUMOの物件数は英語サイトの5〜10倍。日本語が少しでも読めるならSUUMOから始めるのが効率的。

間取りの読み方

間取り	意味	広さの目安	向いている人
1R	ワンルーム（キッチンと居室一体）	15〜20㎡	予算重視の一人暮らし
1K	キッチンと居室が分離	20〜25㎡	一人暮らしの定番
1DK	ダイニングキッチン+1部屋	25〜30㎡	自炊派の一人暮らし
1LDK	リビングDK+1部屋	30〜45㎡	カップル
2LDK	LDK+2部屋	45〜60㎡	小さな家族

広さの単位：1畳 ≈ 1.62㎡。「6畳」は約10㎡。

間取り図で確認すべきポイント：

南向き：日当たり最良、最も人気
RC造：鉄筋コンクリート → 木造より防音性◎
築年数：新しいほど耐震性・設備が良い
階数：高層階は静か・明るい（やや高め）

初期費用の実態

東京の賃貸で最も驚かれるのがここ。家賃1ヶ月分だけでは入居できません。4〜6ヶ月分が必要です。

家賃10万円の物件の場合

費目	金額	返金	内容
敷金（しききん）	10万円（1ヶ月）	△（一部）	保証金。退去時のクリーニング・修繕費に充当。
礼金（れいきん）	10万円（1ヶ月）	×	大家への「お礼」。日本の慣習。返金なし。
仲介手数料	11万円（1ヶ月+税）	×	不動産屋の手数料。法律上の上限は1ヶ月+税。
保証料	5〜10万円	×	保証会社の利用料。家賃の50〜100%。
前家賃	10万円	×	初月分の家賃前払い。
鍵交換	1.5〜2.5万円	×	セキュリティのため新しい鍵に交換。
火災保険	1.5〜2万円	×	2年契約が一般的。加入必須。
合計	約49〜55万円	—	家賃の約5ヶ月分

節約のコツ：

敷金0・礼金0物件を探す（GaijinPotに多い）
仲介手数料が0.5ヶ月分の業者もある
空室期間2ヶ月以上の物件は礼金交渉の余地あり
UR賃貸（公団住宅）は礼金なし・仲介手数料なし・保証人不要

内見（ないけん）のポイント

不動産屋に連絡して内見予約。英語対応エージェントか、日本語ができる友人の同行を推奨。

チェックリスト

室内：

水圧（シャワーを実際に出す）
スマホの電波（全部屋で確認）
コンセントの数（日本の物件は少なめ）
収納スペース（クローゼット、靴箱）
エアコン（備え付き？自分で購入？）
洗濯機置き場（室内？ベランダ？）

建物・周辺：

最寄り駅まで実際に歩く（「徒歩5分」が8分のことも）
コンビニ・スーパーの距離
夜の騒音レベル（可能なら夜にも訪問）
ゴミ出し場所と曜日
郵便ポストの施錠状態
駐輪場の有無

持ち物： メジャー、スマホ（撮影用）、条件リスト。

即断即決： 東京の良い物件は即日で消える。気に入ったらその場で「申し込みます」と伝える。「検討します」は他の人に取られるリスク大。

申し込みの流れ

必要書類

書類	備考
パスポート	原本＋コピー
在留カード	表裏
収入証明	直近3ヶ月の給与明細 or 課税証明書
勤務先情報	会社名、住所、電話番号、役職
日本国内の緊急連絡先	氏名、電話、本人との関係。本人以外。

審査（3〜7日）

大家と保証会社が審査。チェック内容：

収入（月収が家賃の3倍以上が目安）
雇用の安定性
ビザの残存期間（長いほど有利）
保証会社の承認

外国人が落ちやすい理由：

ビザの残存6ヶ月未満（先にビザ更新を）
収入が家賃に対して不足
「外国人不可」のオーナー方針
日本国内の緊急連絡先がない

保証会社

連帯保証人がいなくても大丈夫。保証会社が代わりを務めます。

費用：家賃の50〜100%（初回）、以降年¥10,000〜¥20,000
不動産屋が手配（自分で選ぶ必要なし）
収入とビザを確認
日本人でも保証会社を使うのが今は普通

契約（けいやく）

審査通過後、不動産屋のオフィスで契約書に署名。契約期間は通常2年、更新可能。

到着時の言い方： 「契約の手続きに来ました」

理解しておくべき契約用語：

用語	意味	重要度
契約期間	通常2年	◎
更新料	2年ごとに家賃1ヶ月分	◎（予算に組み込む）
解約予告	退去の1〜2ヶ月前に通知義務	◎
原状回復	退去時に元の状態に戻す義務	○
ペット不可	ペット飼育禁止	事前確認
楽器不可	楽器演奏禁止	事前確認

持ち物：

パスポート・在留カード
印鑑（必要な場合——署名OKの場合もあり）
初期費用全額を銀行口座に用意（署名前後に振込）

詳しくは賃貸契約ガイドを参照。

入居日チェックリスト

鍵を受け取る（不動産屋と鍵渡し日の約束）
ブレーカーを上げる——電気はすぐ使える場合が多い
部屋の状態を撮影——荷物を入れる前に全箇所を写真記録
14日以内に区役所で転入届 → 区役所ガイド
ライフラインの開設 → ライフラインガイド
ガスは入居前に東京ガスへ開栓予約——立ち会い必須

うまくいかない時

症状	原因	対処法
申込が通らない	「外国人不可」or 収入不足	外国人対応の不動産屋に変更（GaijinPot、Fontana）。
不動産屋が物件を紹介してくれない	言語の壁 or 差別	外国人専門のエージェントに切り替え。
退去時に敷金が返ってこない	過剰なクリーニング・修繕請求	入居時に写真で記録。原状回復ガイドラインを確認。
契約書に不明な費用がある	抗菌処理、消臭代など	各費用の内容を確認。任意のものは断れる場合あり。
写真と実物が違う	写真が古い or 加工	必ず内見してから申込。内見なしの契約は避ける。

よくある質問

Q: 初期費用はいくら必要？

A: 家賃の4〜6ヶ月分。家賃10万円なら40〜60万円。敷金・礼金・仲介手数料・保証料・前家賃・鍵交換・火災保険の合計。

Q: 日本語が話せなくても借りられる？

A: はい。GaijinPot Apartments、Plaza Homes、Fontanaなど英語対応エージェントを利用。物件数はやや少なめ。内見に日本語ができる友人がいると心強い。

Q: 礼金は避けられる？

A: **礼金なし（礼金0）**物件を検索。GaijinPotに多い。築古物件や不人気エリアに多い傾向だが、掘り出し物もあり。

Q: 入居まで何日かかる？

A: 即断即決なら2〜4週間。検索（3〜5日）→ 内見（1〜2日）→ 申込・審査（3〜7日）→ 契約（1日）→ 入居。

Q: UR賃貸とは？

A: 都市再生機構が運営する公的賃貸。礼金なし、仲介手数料なし、保証人不要。外国人も収入要件を満たせば入居可。デメリット：築古が多い、都心は少ない、空きが限定的。サイト：ur-net.go.jp